昨日は、裁判所に行ってきました。

いつものような滞納裁判の手続きとかじゃなく、
落札した競売物件の、所有権移転の手続きです。

ちょっと嬉しい。。（=´∇｀=）笑

前日までに、残代金と登録免許税、
合わせて、約１３００万円を支払ってきました。

登録免許税は、別途２５万円くらいでした。

支払済の納付書や、会社の謄本その他の書類を持って、
裁判所の「民事執行官室」ということろに行きます。

そうすると、なにやら手続きのあと、
上の階で「保管金受領証書」というものをもらって、
また下に降りて、手続き終了です。

各工程とも、非常に淡々と進行していきます。

「落札おめでとう」の一言もありません。

あとは、普通の物件を購入した時と同じく、
裁判所経由ではありますが、名義変更された登記簿が、
１０日くらいで、自分のところに届くそうです。

低レバレッジ（今回はキャッシュ）で物件を買っていて、
さすがにお金がなくなってきました。（＾＾；）

今日は午後から、落札した物件の入居者さんと会ってきます。

賃貸を継続されるかどうか分かりませんが、
最初なので、しっかり話をしてこようと思います。

感動する動画を、ときどき紹介しています。

今回のは、感動して泣けるようなことはないのですが、
優しい気持ちになれる、お薦めの動画です。

この動画は、名古屋の「大家塾」メーリングリストで、
紹介されてたことで、知りました。

不動産に限らず、人生全般について、
素晴らしく明るく親切なやりとりが、毎日活発に行われており、
国内ナンバーワンの不動産ＭＬだと思ってます。

大家塾のホームページはこちら

さて、「親切（kindness）のブーメラン」と名付けられた映像。
すでに３００万回以上も、再生されています。

ぜひ最初から最後まで観て欲しいです。

個人的には、ホットドッグを売っていたお店の人が、
「お水も！」と渡すところが好きです。

あと、ほとんど全てのシチュエーションで、
「親切にされた人」より、「親切にしてあげた人」の方が、
ニコニコしているのも良いですね。

土曜日は、汐留で開催された、
ＨＯＭＥ’Ｓ不動産投資フェアに参加してきました。

幸い天気も良く、参加者さんも多かったです。

ぼくは、人気ブロガーの赤井誠さん、小場三代さんに、
日頃の管理や空室対策を伺う進行役として、
パネルディスカッションに出演しました。

赤井さんは横浜、小場さんは福岡が拠点で、
賃貸市況には違いがありましたが、
管理や空室対策の、基本的なスタンスはよく似ていました。

具体的には・・・

・相場より高い家賃は取らない。
・とにかく、「絶対に埋める」という気合いが重要。
・素早いレスポンスと即決。
・管理会社さんとの関係強化に余念がない。

といったところです。

そのほか、ポータルサイトに掲載されているご自身の物件に、
何件のアクセスがあったかまで、定期的にチェックしたり、
モデルルーム的に、デザイン家具を設置したりと、

常に「他の大家さんより、１歩進んでいる」のが分かりました。

さて、今週は落札した競売物件の残金を支払ったり、
入居者さんに面談したりと、いろいろあります。

無断契約の保険代理店さんも、お詫びにいらっしゃるなど、
盛りだくさんな一週間になりそうです。

今日はこれから汐留まで、
ホームズ不動産投資フェアに行ってきます。

１５時からのトークセッションに出演するのですが、
参加者として、ブースを見たり講演を聴いたりもするので、
ちょっと早めに行こうと思ってます。

さて、今日は保険の無断契約について続報。

ちょっと前に、保険会社の社員さんから電話を頂きました。
声から判断すると、ちょっと偉い人っぽいです。

内容としては、

・代理店に経緯を確認し、代筆を認めた。

・保険料の無断引き落としはしていなくて、
　むしろ、現在は代理店側で立て替えている状況。

とのことでした。

ぼくが加入させられた契約は、管理会社が契約者になって、
個々の入居者は、「加入者」という扱いになる、
団体保険契約の一種でした。

ですので、個々の加入者には保険料の領収証が発行されず、
契約者（＝管理会社）が、まとめて支払います。

一応、話の流れに矛盾もありませんでしたし、
保険会社さんとの話し合いは、これで終わりになりました。

ただし、契約上の話は終わっていません。

契約書上は、ぼくが保険料を支払ったことになっているので、
ぼくが今から保険を解約してしまえば、
解約返戻金は、ぼくが受け取ることになってしまいます。

なので、管理会社（＝契約者であり、代理店）は、
ぼくと話し合いの上、

・保険契約を解約または取り消しする。

・ぼくが受け取る返戻金を、返してもらう。

上記の２点について、ぼくにお願いしないといけませんね。

「２万円くらいいいや」と放置しようとしても、
保険会社の「未処理クレーム」として残っているので、
完了報告をするまでは、終わらないはずです。

・・・でも、

管理会社からは、携帯への着信が２回くらいあっただけで、
（電話に出られる時間がめったいにありません）
その後、特に連絡はありません。

というのが、昨日までの経緯です。

コラムを連載している媒体が、現在３つあります。

ひとつめは、ご存じ満室経営新聞プレミアムで、
もっとも濃く、具体的な内容を書いています。

ぼくの収支的なものはもちろん、
来月の配信では、昨年入った税務調査の詳細とか、
自分の具体的な税務対策まで。

何で追加課税をされたのかも。。。（笑）

満室経営新聞プレミアム　詳細はこちら



次に、１年半くらい続けている、ノムコムproさんの連載。

トップページの右の方にリンクがあります。

以前は通常のコラムばかりでしたが、
新シリーズになってから、自分の物件購入の経緯を、
かなり具体的なところまで書いています。

毎月１回更新されますので、ぜひご覧下さいね。

ノムコムpro　トップページ



最後に、昨年から始まった楽待（らくまち）さんのコラム。

こちらは月に２回も更新されます。

ひとつが、楽待さんが選定した物件の評価を、
ぼくは自分の目線で行っていくもの。

ちょっとしたセミナーっぽい感じになっています。

もうひとつが、通常のコラム。
今のところは主に、不動産会社さんとの関係強化について、
いろんなテーマから突っこんでいます。

楽待コラムのページ

ぼくのほかにも、何人かの先生が執筆していますが、
毎月、「アクセスランキング」というものが、発表されてます。（＾＾；）

上記リンクの右の方にあります。

そんな話は聞いてなかったので、ちょっとプレッシャーです。

昨日の続きです。

銀行の方には、いま自分がやっている
「賃貸中の区分を購入して、退去したら売却する」という
投資法の説明をしないといけません。

融資対象として評価してもらえるかはともなく、
理解をしてもらわないとダメなので、
パワーポイントで、説明資料を作ってみました。

詳細は、来月のMSPに掲載します

それから、個人・法人の保有物件明細と、
個人の確定申告書、自分の書いた本なども準備しました。

で、当日行員さんがいらっしゃった訳ですが、
思ったよりちゃんと、自作資料を読みこんでくれました。

持ってる物件を、実需向けに売却すると、
だいたい、いくらくらいになるかの事例も添付しましたので、
多少は説得力があったのかも。

しかし、予想通りというか個人の時と同じというか、
貸せるとも、貸せないとも、何も言いません・・・。（＾＾；）

ただ、最初のプロパー取引は厳しいので、
保証会社経由のお申し込みから、スタートしましょう。

という話にはなりました。

このあたりは、融資オタクの石渡浩さんが、
去年のアパート経営フェスタで、お話していたことと同じです。

ただ、ちょっと残念なことに、保証協会の融資は、
プロジェクトごとで審査をするんだそうです。

公庫のように、いったん自己資金で決済した物件を、
あとから回収するような融資の申し込みは、できないとのこと。。

今回落札した競売物件の、残代金納付期限は来週。

審査が間に合いそうにありません。。（Ｔ△Ｔ）

仕方ないので、今後のためにいろいろとお話をして、
健全性と熱意をさりげなくアピール。

とりあえず、次の候補物件が出てくるまで、
こちらの銀行さんとの取引は、お預けということになりそうです。

ぼくのブログでは珍しく、融資の話です。

区分を積極的に購入するようになってからは、
「まず現金で決済」→「購入額の５～８割を後から借入」
という流れで、お金を調達してきました。

利用している金融機関は、日本政策金融公庫だけです。

日本政策金融公庫　完全攻略レポート

自分の書いたマニュアルを褒める訳ではありませんが、
今のところ、公庫融資は１００％通っていますし、
直近２件の案件については、電話と郵送だけでお金を借りています。

ただ、公庫の枠だって無限ではありませんし、
法人の決算も、３期連続で黒字となりましたので、
他行とも取引がしたいと思うようになりました。

そこで、法人の預金口座がある銀行の、
歩いていけるくらいの支店に、電話をかけまして、

「不動産を購入することになったので、融資のご相談がしたい」

と伝えました。

競売物件であることも、ちゃんと言ってますし、
いったんは自己資金で決済をすることも、報告済みです。

一応、電話口では丁寧に応対いただいたのですが・・

驚いたのは、電話に出た営業担当の行員さんが、
こちらに訪問したいと、おっしゃるのです。（￣Д￣；）　

これまで、個人で２億円くらい借りた銀行であっても、
自宅にいらっしゃることは、ありませんでした。

行員さんは「ご挨拶も兼ねて・・」とおっしゃいますが、
どう考えても調査です。

しかも、「本日の午後」とか「ムリなら明日で」と、
非常に早い段階での訪問を、希望されます。

せいぜい翌週に・・・くらいに思っていたのですが、
さすがに当日では準備ができず、翌日に持ち越しました。

必要書類として準備するよう指示を受けたのは、

　・直近３期分の決算書
　・法人の登記簿謄本
　・購入予定物件の図面その他の資料

これだけ。

個人の確定申告も、保有物件の明細も、
既存借入の明細も何もなし。

簡単な資料しか要求してこないということは、
まだ、貸せるかどうかまったく未知数で、
まずは「足切りするかどうか」くらいに思われている訳です。（＾＾；）

ただ、言われた書類を準備するだけでは、
あまりにも能がないと思ったので、
それ以外の資料も、準備することにしました。

次回につづきます。