良さそうだな～という物件を見付けたときには、
シミュレーションソフトを使って、物件の善し悪しを確認します。

銀行に融資の打診をする際にも、
シミュレーションが付いていると、印象が良さそうです。
（「勝手な予測など要らない」って言われたところもありますが・・・）

主なソフトをシリーズでご紹介します。

まず、最初に使ったらいいかなというのが、
一発鑑太郎というソフトです。
２２，８００円。買付入れられなかったら返金保証だそうです。

これ、販売ページが怪しいんですよね。（＾＾；）
情報商材みたいな煽り方、しない方がいいと思います。

１９万８千円という架空の定価も現実感がないのです。

ただ、ソフト自体は非常によくできてます。
特に初心者の方には使いやすいと思います。

収支のシミュレーションというよりは、購入時に絞った設計。
第一段階の絞り込みをするために使うといいかも。

ぼくの金沢マンションはこんな感じ。

ふむふむ。
グラフが大きく凹んでいるところは、
「市場性」という項目です。

金沢市というところが、今後全国平均以上に
人口が減ることから、低い評価になっています。

こんな感じで、入り口のところが分かりやすいのが
一発鑑太郎の特徴です。

物件地域を入れると、人口や増減についても
コメントしてくれます。

ちょっと高いですが、
教材としての価値もあり、まずますのお勧めです。

ソフトの紹介は、あと３つ予定しています。
一発鑑太郎の他には、浦田健さんのものと広瀬さんのもの、
それから沢さんの鑑定ツールの３つがお勧めです。

さて、今日はその沢さんに会いに静岡遠征です。

核心を突く質問をして来ようと思います。(*^▽^*)

フルローン。

いい響きです。（=´∇｀=）
でも最近は、かなり難しくなってきました。

このフルローンですが、
「諸費用分しか現金がないので、フルローンじゃないと買えない」
という場合と、

「十分金融資産はあるんだけど、使いたくないから満額借りたい」
という場合は全然違います。

この辺は、変事対応力という言葉で、
金森さんのセミナーでも説明されています。

ただ、一時的に銀行口座の残高を増やすだけなら、
様々な創意工夫とちょっとした熱意があれば、
さほど難しいことではないと思います。

いつでも、お金のあるフリをすることが重要です。

そうやって銀行からフルローンを引いた暁には、
これまた様々な創意工夫で、決済に使う現金を
できるだけ少なくします。

ちょっと考えるだけでも、

・敷金は関西のように売買代金に含めず、別途精算する。

・固定資産税の日割精算をしない。
　（そのように交渉する。価格を多少上げてもそうする。）

・仲介手数料の支払いを待ってもらう。
　（それくらい関係の深い業者さんを作る）

・当然、月初第一営業日に決済。
　（１円でも多くの日割家賃をもらって相殺する）

上の４つを全部やった場合、
敷金と登記費用がだいたい同じ金額で相殺されて、
銀行に払う諸費用、印紙代、損害保険料が、
日割家賃で賄えます。

こうすれば、決済時の自己資金ゼロで物件が買えます。

もちろん、危険ですよ～(｡>_<｡)

決済直後に入居者がごそっと退去してしまうと、
敷金が返せません。

その物件または既存物件からキャッシュフローがないと、
仲介手数料すら支払えません。

数ヶ月後には、取得税も払わなければいけませんし・・・（＾＾；）

良い物件限定のテクニックという感じです。

先ほど伊豆の温泉から帰ってきました。

現地ではメルマガを書いただけで、
何も仕事はせず、ひたすらのんびりしてました。

夕食＆朝食バイキングで食べ過ぎです。
今日はもう、何も食べないでおこうと思います・・・。

さて、２３日のセミナー。
さっそく多くの方がブログに記事を載せられています。

ビールンビアーさん　　大家学さん　　公務員ひでさん

ジョセフィーヌゆきさん　　S0402さん　　えのっちさん

ブログ掲載、ありがとうございます。ヽ(^◇^*)/

今週は、財布の中身レポートの取材で沢孝史さんにお会いします。

地元の静岡まで行って、ご所有物件の見学と
コンスタントに物件を購入していくためのノウハウを
音声セミナーとしてインタビューしてきます。

５億円を超える融資を引くためのテクニックも、
ぜひ聞き出してきたいと思います。

昨日は、赤井誠＆松田淳の２大ブロガーセミナーでした。

あっという間に７０名が満席になった企画でしたが、
人手不足で準備や受付に手が回らず、
参加者の方にお手伝いいただいて、何とか運営できました。（＾＾；）

感謝感激です。

即効性のあるノウハウもお話いただきましたが、
重要なのは、そこに至るまでの考え方や判断であって、
講師の方にも、その部分に重点を置いてお話いただいてました。

セミナー、懇親会とも盛り上がり、
楽しい１日を過ごすことができました。

毎回、懇親会が盛り上がりすぎます。
懇親会大好きなメンバーが運営しているからでしょうか。(*/∇＼*)

講師のおふたり＆ご参加いただいた皆様、
ありがとうございました。(=´∇`=)

さて、月末に掛けてまた忙しいのですが、セミナーも終わって一段落したので、
今日はこれから新設した法人の「社員旅行」という名目で、
伊豆の温泉に行ってきます。

毎食バイキングなんですよね～。
超魅力的・・・(^∇､^ )

おはようございまぁす。

昨日はメルマガ購読者の方との飲み会。
焼き鳥が食べたいので、付き合っていただきました(*^▽^*)

高岡にいるときによく行っていたお店です。
安くておいしいので、お勧めです～。

飲み会には、物件の資料請求をしたこともない方から、
２千万円以上の家賃収入がある方まで、いろいろでした。

不動産の話をするのはホントに楽しく、
７時スタートで、終了１１時前という長丁場になってしまいました。

ご参加いただいた方、ありがとうございます。

昨日の主な話題

　・利回り最重要。高利回りに勝る利点なし。

　・最初の物件は、収支的に失敗しないことが大切。
　 評価や資産性は、２棟目以降の物件で追求する。

　・最初の物件は、国金融資がベスト。

　・自分の買いたい物件の基準を持つ。

　・まず家賃ありき。
　 過剰な設備投資より、安く貸すことを考える。

　・熱意さえあれば、結構うまくいく。

　・マクロ経済より、物件周辺を知ろう。

今日はこれから赤井＆松田セミナーで、
そのあとは恒例の懇親会があります。

また盛り上がりそうです。(=´∇`=)

メルマガ飲み会は、これからも時々やりたいです。

今日はＮＳＸ松田さんのお誕生日ですね。

jm48222というハンドルネームを思い出しました。

明日のセミナーに向けて、
練習をしているところだと思います。

これから、コメントしに行ってきます。

初めて１日に２回更新しました(笑)

昨日はアームレスリングの練習がありまして、
恒例の飲み会の後は、いつものカプセルホテルに宿泊。

今日は明日のセミナー会場下見のため、
茅場町に来ています。

明日は会場を運営している会社が休みなので、
社員の方からセミナールームの鍵を預けられてしまいました。

おおらかな運営です（笑）

昨日は管理会社さんから相次いでメールがありました。

金沢マンションの入居者さんが、結婚のために３月退去。
それから富山のアパートで漏水による停電・・・（＾＾；）

１月は絶好調の収支だったのですが、
今月は固定資産税に加えていろいろお金が掛かり、
厳しめのキャッシュフローになりそうです。

空室対策もがんばらなければいけません。
今日は業者さんにＦＡＸを流してみようと思います。

金曜の夜が、ＦＡＸを流すもっとも適したタイミングなんだそうです。

■細かい収支は財布の中身レポートで知ることができます。
　金森重樹さんの音声セミナーダウンロードは、まもなく終了です。