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国金絡みの話を２回ほど書きましたが、
特に物件を持っていないか、まだ小規模な大家さんの場合は
ぜひ使っていただきたい金融機関です。

ぼくは２００４年の８月に、唯一審査が通った国金で融資を受けましたが、
この融資をきっかけに、その後は毎年物件を購入していくことができました。

民間の金融機関は融資先に大して業績の安定を求めますから、
新規事業に対しての貸出は非常に消極的です。

ですが、国金は小口や新規事業などの「民間でなかなか難しい融資」に
対応するために設立された機関ですので、

「アパート経営を始めたい」っていう方に対しては、
すごく親切だったりする訳です。

↑国金のサイトにも、そう書いてあります。

ただ、融資しやすい物件としにくい物件が極端なのと、
制度的に色々難しい面があるのが難点です。

書類もちょっと面倒くさいので、国金レポートを読んで
担当者が稟議を上げやすい事業計画書を作ってください。

今の金利は１０年固定で２．３％ですね。さすがに安いっ☆

繰上返済の違約金も掛からないし、保証料も不要。
耐用年数を超えた融資もしてくれますし、審査も早い。

最初の物件は国金で融資がベストだと、今でも思っています。

・・ということで、今から富山に行ってきます。

これで１月はブログ毎日更新を達成。(￣ー￣)v

日課にしておけば、意外と書けちゃうもんですね。　

昨日のブログに書いたネットで請求した物件資料、
２社ともお返事をいただけませんでした・・・(｡>_<｡)

健美家で請求すると、ものすごい早さで資料が届くのですが、
あまり慣れていない業者さんだったのでしょうか。

いずれにしても、今日買付を入れるというのは
ちょっと難しい状況です。ウソついてすいません。

今日は保険の話なんですが、
各社とも去年から「契約内容の不備是正」に取り組んでいます。

通常は、契約の更新時に担当の代理店から案内があります。

満期がしばらく来ない長期契約の場合は、
保険会社から直接案内が郵送されます。

できるだけ分かりやすくまとめているんですが、
はっきり言って、一読して理解できるようなものではありません。（＾＾；）

そもそも、このような是正が何万件単位で必要になったのも、
保険を扱っている代理店や社員までもが、
正しい保険の掛け方について知らなかったことに原因があります。

だから、ご案内を読んだくらいでは、一般の方は全然分からない訳です。

とはいえ、正しくない保険加入をされている方は
たくさんいらっしゃいます。

実は保険料を払いすぎていて、
手続きをしたらごっそり戻ってくる・・・ということもあり得ます。

ご自身の物件が省令準耐火構造だったり、
２×４工法で建築されていたり、回りが空き地だらけだったり、
オール電化だったりという場合は、保険料返戻の可能性ありです。

詳しくは、コラム集の最終章にある
「あなたの保険料は払いすぎ？」というところに詳しいです。

このブログのリスクと保険のページのコンテンツも、
鋭意制作中ですので、そちらもご覧下さい。（＾▽＾）

リスク対策がしっかりしていれば、
自己資金を全部ごっそり物件購入につぎ込めます。

万全の備えをしておきましょう～☆

■土地をお持ちの方はアパート００８.comで資料請求。
　保険コンサル付です。超親切にやってます（笑）

国金から面接に来いっていう指令が来たので、
急遽物件探しを始めて見ました。

最近、高利回りの売り物件が
たくさん掲載されているサイトを見つけたのですが、
投資適格物件というと、なかなか見つかりません。

特に今回は、法人所有を前提にしてるので、
金額も小さめで国金向きの物件でなければなりません。

取りあえず、地元の神奈川とホームグラウンドの北陸で、
戸建てと小規模アパートの資料請求をしました。

「タダでも要らない」という物件はなかなかありませんから、
どちらも買付を入れてみようと思います。

いきなり正式な買付証明をＦＡＸするのではなくて、
「○○○円で入れてもいいですか？」と聞くのがポイントです。
業者さんに怒られなくてすみます（笑）

ぼくは単なるダンピング的な指値はしないので、
多少こじつけであっても、何らかの価格根拠を示します。

そうすれば、「では、試しに出して見ましょう！」
ということになる場合もあります。

もちろん「以前それより高い金額で買付が入ってます」
と一蹴されることもあります（＾＾；）

不動産は数のゲームですので、
そうやって指値と買付を繰り返していれば、いつか買えます。

ちなみに、富山か石川の物件の場合、
普段は売り物件を見つけても、いつも調査をお願いしている
不動産業者さんに問い合わせをしてもらうんですが、

今回、大量に売り物件を掲載している知らない業者さんがありましたので、
そちらの業者さんにネットから資料請求をしました。

物件購入に掛ける熱意をアピールして、次の売り物件を
優先的に紹介してもらう・・・という計画です。(￣ー￣)v
（↑重要なノウハウです）

取りあえず最初の目標は、業者さんの携帯電話に
自分の番号を登録してもらうことです。

■メンター泉さんに最初に薦められたＤＶＤです。
　現役司法書士に学ぶ不動産投資術

　このＤＶＤを見て２ヶ月後に、利回り１８％＆築１０年のＲＣ物件を
　フルローンで買えました。

　「高利回り物件は、買うのではなく獲るものである」
　という名言は、この方が最初におっしゃったものです。

法人を新設した話の関連で、もうひとつ。

近い将来、法人でも物件を購入したいと思っています。

個人では属性的に低下やむなしというところですが、
法人では売上と利益を出していれば、数年で優良先になります。

不動産の管理法人なんて、売上も利益もほとんど確定していますので、
あとは時間の問題だと思っています。

ただ、ちょっと相談をしてみたくて
国金のホームページから、相談の申込をしてみました。

国金は、少額の融資や新規事業への融資など、
民間の金融機関からは難しい案件を、積極的に取り組んでくれます。

（詳しくは国金レポートをご覧下さい）

きっと、前向きな話をしてくれるに違いない・・・と思ってました。

ネットで申込をした翌日、横浜支店から電話がありました。
申込の入力も、ちょっと工夫をしたということもあるのですが、

担当者「物件の概要が分かるものと、登記簿のコピー、
　　　　それから決算書・・・・あ、新設ですからありませんね。
　　　　では、収支の予測を簡単にまとめていただいて、お持ち下さい」

と、相談ではなく審査ということになってしまいました。（＾◇＾　；）
貸す気満々です（笑）

新設法人だからダメ、ということは
国金にはまったくないようです。(o^-^o)

困ったのは、持ち込んで相談できるような案件がないこと。

この数日の間に国金向けの物件（・・というのがあります）を
見つけて買付を通すか、

今回は手応えだけを掴んでおいて、見つかった時に
全力で融資を通すか。

今年はちょっと新規の購入が難しそうな気もしましたが、
色々チャレンジしてみれば、何とかなるかもしれません。

昨日は「ホームセンター２００％活用術セミナー」。

おかげさまで大入り満員。
懇親会も盛り上がり、楽しい１日を過ごせました。

講師の松田さんは、本番に強いですね～(笑)
リハーサルよりかなり上手く話せていました。

ホームセンターをバッチリ活用して、
リフォーム費用をどんどん削減しちゃいましょう☆

懇親会の後は、結局５次会まで続きまして、
始発電車で帰りました。（；－＿－）

疲労度２００％って感じです。

■ご参加いただいた方のブログをご紹介■

新米大家の谷川さん　　　夏野ひまわりさん　　ＧＯＨＭＡさん

新設した法人の口座を開設しました。

どこの銀行に口座を作るかということについて結構考えましたが、
小さな会社でもそれなりの対応をしてくれそうで、
不動産融資にも割と積極的だったということで横浜銀行にしました。

地方銀行に行くのは、北陸の取引銀行を除けば
かなり久しぶりです。

いまや日本第二の都市である横浜ですが、
店内には地方銀行っぽい感じが漂っており、少し安心。（＾▽＾）

登記簿謄本（コピー可）と自分の免許証
あとは法人の印鑑と最初に入れておくお金があれば、
簡単に開設できます。

口座開設のために２枚くらいの用紙を提出するのですが、
「代表取締役○○○○」と書くのが照れます（笑）

１５分くらいで開設完了。

２年前東京に引っ越してきた際に、
地元の三井住友銀行で口座を作ったのですが、

そのときの方が口座の使用目的の確認などで
倍くらい時間が掛かりました。

意外とあっさり終了してひと安心です。

さて、口座を作ったからには
できるだけ早い時期に融資を引っ張りたいところです。

新設不動産法人で融資を引く方法について、
特に詳しく書いてある本などを知りません。

ただ、結局は個人の事業の延長ですから、
個人の事業がうまくいっていることをアピールして、
信頼を得ていくしかないでしょう。

キャッシュカードが出来たらお店に取りに行くことになってますので、
（法人の場合は郵送されないそうです）
その時に融資の担当者さんに相談して来ます。

スーツ着て行かなきゃ。

第一印象が肝心です（笑）

サラリーマン生活１１年半の間に、
いわゆる「提案書」「プレゼン資料」というものをたくさん作りました。

パワーポイントなんかも上手に使えるようになりましたし、
図や写真、グラフを使って説得力のあるものに仕上げます。

やはり、文書で示すというのは効果があります。

資料作りの時間は無駄だという人もいるけれど、
しっかりした書類を作成できる人というのは、
やっぱり優秀なんだと思います。

・・・というぼくの考えを知ってか知らずか、
お世話になっているガス会社の担当さんから
非常に仰々しい報告書をいただいたのでご紹介します。

１１月に購入した物件の、
給湯器交換、ガスレンジの設置についての報告です。

ふむふむ。（*＾▽＾*）
いい感じですね。こういうの大好きです。

たかがマンションのガス切替のために、
何と１５ページも使って報告をいただけてます。

なるほど。
貯蔵庫を塗装して、消火器ＢＯＸを設置してくれたんですね。
ありがとうございます。

全戸の給湯器を交換いただきましたので、
様々な角度から、交換状況を説明いただいてます。

上の写真と似てますが、これが１階の給湯器交換。
各フロア５戸ずつ。

ん～・・・。
「２Ｆ」と書いていなければ上の写真と同じですが、
取りあえずこの階も５戸の交換。

これが３階。

あらら・・・なんだか日が暮れて来てるぞ。（＾＾；）
写真が暗くなっていってる・・・。

極めつけは、空室６戸に格安で設置していただいた
ガスコンロの設置完了報告。

「さぁ、この写真には間違いが５つあります！」

マジカル頭脳パワーかと思っちゃいましたよ。ヾ（´▽｀；）
明らかにやりすぎです。

頑張っているのは大変良くわかるんですけど、
「もしかして、この人は暇なんじゃないか・・・？」
と思われ逆効果ですよね（笑）

でも、すっごくいい人なので
ぼくから指摘することはできません。

ましてや・・・

これ以上の報告・説明を求めるなんて、とてもとても・・・。

丁寧な後書きをよく読むと、
ぼくの物件が初めての案件だったみたいですね。

初心を忘れず、でも抜くところは抜いて
引き続き頑張っていただきたいものです。