昨日は、予定通りボディビルの日本選手権を観てきました。

朝しっかりジムでトレーニングして、
そのあとステーキを食べて、選手のような気持ちで会場へ。

格闘家の角田さんが、監修本のプロモーションに来ていたので、
書籍を購入して写真を撮ってもらいました。

コンテストの結果は、チャンピオンの鈴木選手が４連覇を達成。
圧倒的な強さを見せつけました。

真ん中が、優勝した鈴木雅選手。

今日からまた、トレーニング頑張ろうと思います。

さて、週末の間の不動産系の動きはぱっとしません。

来月の退去報告が１件、小規模な水漏れについて修繕の報告。

それから、能美マンションに以前から住んでいる方で、
空き部屋がきれいにリフォームされている様子をご覧になって、

「リフォームした部屋に引っ越したい！」

というお申し出がありました。

入居率は変わらないのに、リフォームしなければいけない部屋が
ひとつ増えてしまうという話です。（－－；）

・今の部屋は、通常の退去と同じように精算。

・新しい部屋の契約は仲介手数料を支払い、敷金の積み直しをする。

という条件を提示しても、やっぱり引っ越したいとのことなので、
断れる理由がなく、了承することにしました。

今回は、家賃については変動がなかったのですが、
同じようなことが、他の部屋に住んでいる入居者さんから出ると、
キレイな部屋を提供するのに家賃は下がるということも、
想定しておかないといけません。

中古物件を購入すると、そういうこともありますね。（＾＾；）

３連休のラスト、１４日なんですが、
ボディビルの日本選手権を観に行こうと思ってます。

日本選手権オフィシャルポスター

トレーニングのモチベーションが上がるんですよね。（=´∇｀=）
意外と奥が深いんですよ。

来週末は、およそ２ヶ月ぶりに北陸を訪問します。
今回は富山と、能美の２ヶ所だけ。
※現在、富山市、金沢市、能美市、加賀市の４物件所有。

打ち合わせやリフォームの仕上がり確認をするのですが、
メインのイベントとして、「ＰＲ動画の撮影」があります。

以前に満室経営新聞でも取材をさせていただいた、
Noblue（ノーブルー）さんに、能美までお越し頂きます。

インテリアレンタルサービス Noblue

このような動画であったり、物件紹介のサイトやチラシは、
一度しっかり作り込んでおくと、長年に渡って活用できるので、
費用対効果は悪くないと思っています。

動画を観せることで内見数が増えるという、直接的な効果のほかに、
「努力している大家さん」という認識を持ってもらい、
管理会社さんが頑張ってくれるという副次的な効果もありそうです。

Noblueさんは広島が本社の会社なんですが、
高速を飛ばして、泊まりがけで撮影に来てくれるなんて、
ほんとに頭が下がります。（＾＾）

依頼が殺到すると、価格が上がりそうな予感がしますので、
検討している方は早めにコンタクトを取ってみましょう。

満室経営新聞プレミアムでやってる「お悩み解決隊」や、
チャレンジ面談の方によく聞かれる質問が、

「３点ユニットの物件でも大丈夫でしょうか？」

というものです。

３点ユニットは一般的には不人気と言われているので、
入居付けがしにくいのではないかとう心配から、
このような質問を、いただくんだと思います。

そこで今日は、ぼくなりの「３点ユニット」考察ということで、
自分の考えをお話しようと思います。

まず、不人気だと言われているものの、
３点ユニットの部屋でも、全部が空いている訳ではありません。

満室の物件も、たくさんあるはずです。

ではなぜ、３点ユニットの部屋でも入居するのでしょうか。

答えはもちろん「家賃が安いから」です。

本当はセパレートのお部屋に住みたかったけど、
予算に収まる部屋がなかったので、仕方なく３点ユニットにした。

・・というような人が９５％でしょう。

「トイレのあと、全身にシャワーを浴びないと気が済まない！」
「尻だけじゃダメだ！」

という潔癖症の人が３％。

「全裸じゃないと出ないから、お風呂とトイレが近い方がいい」
「おしっこをはみ出すので、シャワーで便器全体を洗いたい」

という人が、それぞれ１％ずつですね。

３点ユニットを選ぶ大部分の入居者さんは、
「セパレートに比べて家賃が低い」ことで選んでいるのです。

ですから、同じようなスペックのセパレート部屋に比べて、
１万円弱家賃が低ければ、入居は問題ないでしょう。

ただし、ぼくが投資をしている北陸地方のような場所だと、
セパレートの部屋であっても、家賃が十分に安い物件も多いです。

そういう地域は、３点ユニットとそうでない部屋の、
賃料差が都市部ほどありません。

というか、本来は３点の家賃をもっと下げないといけないのに、
そこまでの家賃設定にしてないんですよね。
結果的に、３万円前後の激安であっても「割高な部屋」扱いに
なってしまうという訳です。

以上を総合すると、

「同種のセパレート部屋が５万円以上で募集されている」
ようなエリアであるなら、
３点ユニット部屋の家賃を１万円低くして、十分に満室が狙えます。

部屋探しをするとき、人は本当にいろんな条件を出します。

設備、駅からの距離、木造じゃなくてＲＣで、
セキュリティ、日当たり、そちてもちろんセパレート・・。
人によっては「壁紙を選びたい」。

しかし、ほとんどの人にとって、
全ての条件は「予算」の前に妥協し得るものです。

「リーズナブルな家賃で貸す」

これほど強力な空室対策はないと思います。

任意売却物件の区分マンションに買付が通って、
もう１ヶ月以上になります。なかなか進みませんね。

融資に必要な資料をもらおうとするだけでも、
１週間くらいは余裕で掛かってしまう・・というのが、
任意売却物件の「あるある」話です。

任売というと、激安的なイメージがあるかもしれませんが、
そういう物件がたまにあるというくらいで、
逆にめちゃめちゃ高くて「ふざけてんの？」というような、
価格設定の売り物も少なくありません。

価格の決め方が「残債」をベースにしているので、
割高であることも、値付け間違いかと思うくらい安いことも、
どちらもあり得るということですね。

さて、そんな案件もようやく契約が終わりました。

ここまで来ると、普通の契約とほとんど同じですが、
いくつか珍しいやりとりがありました。

まず、契約書の文言に

「決済日までに抵当権が外れなければ、決済は中止。
　売主はノーペナルティとなり、手付金返還のみで売買は白紙」

というのがありました。

売主側にローン特約（融資条項）みたいなのがあって、
しかも決済の直前まで有効になる・・というものです。

任売とはいえ、これは買主側が不利すぎます。（＾＾；）

お金に困って売却しているということで、
決済無効の際に、ちゃんと返却されるかも心配ですし。。

あやふやな取引に手付金を拘束されるのがイヤなので、
交渉の結果、今回の手付けは１０万円だけになりました。

あと、物件を買うときは必ず付けてもらってる特約。
火災報知器についてです。

売主側の業者さんは、「現状有姿」を主張しますが、
報知器は、現在「義務化」されているので、
「現状有姿は、違法な物件をそのままにしていくことではない」
と強く主張するようにしています。

業法に基づいて営業をしている会社として、
法令違反を知りつつ物件を仲介するのは抵抗があるようで、
これまで、全てこちらの言い分が通っています。

決済は月末近くになるとのことですが、
「残金は全額現金で」「司法書士は売主側指定で」など、
こちらもイレギュラーなやりとりになりそうです。

ちょっと前に書きました、消費税還付の未処理案件ですが、
税理士さんのおかげで無事に処理が終わったようです。

過去記事：消費税還付案件の黙殺

還付加算金というのは、利息みたいなものでしょうか。

だとしたら、未処理のせいで税金の無駄づかいですね。
６万円近くのお金があったら、相当なものが買えてしまいます。

返って来たり、逆に事業者として納税して分かりましたが、
不動産投資家は、相当なとんでもない規模の消費税を払ってます。

課税売上がないからって、消費税が払いっぱなしになるのは、
やっぱりおかしいなって思いますね。

北陸で持っている物件の共用部清掃は、
シルバー人材センターに委託をしています。

横浜のマンションでも同じようなことを試みましたが、
何と希望者が見つからず、断念した経緯があります。

過去記事：シルバー人材センターの地域格差

北陸のシルバーさんは、リーズナブルな報酬で
一生懸命お仕事をしてくれる、心強いチームメンバーです。

時にはマナーの悪い入居者を叱ってくれたり・・。

また時には、業務とは関係のない建物に不具合を、
センター経由で報告してくれたり・・。

ところが。

そんなシルバーさんであっても、
中には、ちょっとイマイチな方もいらっしゃいます。

先日、加賀の管理会社さんから

「ここ１ヶ月くらい、シルバーさんが掃除に来ていない」

という連絡がありました。

無断欠勤はダメですし、そもそも安否が心配です。
事務局に確認してみたところ、びっくりするような内容でした。

・８月２８日に転んで頭を打った。
・２週間ほど安静にしているよう医者に言われたので、そうしていた。
・最近はずいぶん良くなって来たが、病院に通うのが忙しくて、
　掃除のお仕事については連絡をしていなかった。

今のお年寄りは、年金をしっかりもらっているので、
シルバー人材センターに登録してる方は、
お金のためというより、純粋に働きたいだけという場合が多いです。

なので、基本的にはマジメで一生懸命なはずですが、
こういうルーズな方もいるんですね。

この方については、体調的にも人物的にも心配なので、
事務局の担当者さんには、代わりの方を探してもらうように
お願いしておきました。

なにぶん、こんな地域なので見つかるかどうか分かりませんが・・。

能美マンションの一斉リフォーム（９部屋）も、
いよいよ完成に近づいてきました。

８月のお盆前に、現地で全ての空き部屋をチェック。
月末に残置物の撤去作業。９月初旬から工事がスタート。

既に入居が決まっている部屋については、
前倒しで、作業を終わらせていただいてるようです。

部屋は違いますが、左が作業前。右がシート貼付後の写真。

こんな感じで、どの物件でも同じパターンですね。
費用を最小限に抑えながら、インパクトと清潔感が出せるよう、
いろんな人の事例を参考にしながらやってます。

シートを貼る。一面だけアクセントクロスを採用する。
３点ユニットだったら木目調のパネルを貼る・・などなど。

空室対策本に書かれていることを、半分くらいするだけでも、
絶大な効果が出てしまうのが、このビジネスのオイシイところです。

早ければ、来週末くらいに完成するそうですが、
いろいろあって現地に行けないので、
中旬くらいに、２泊くらいで行ってこようと思ってます。

その頃に、ちょうど売り物件も出そうな話もありまして、
効率の良い出張ができそうな気がしています。（=´∇｀=）