満室経営新聞の読者さん向けに、
限定セミナーのご案内を、先週からしていましたが、
早くも、１００席がいっぱいになりました。

申込をいただいた皆さま、ありがとうございます。

今年の限定セミナーは

・手軽

・手残り

という、「３つの手」をテーマにしておりまして、
融資に頼らない、どんな属性の方でも可能な投資法について、

ＮＳＸ松田さんと、宮本匡規さんが、
低予算＆超高利回りの秘訣を、公開します。

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さてさて、昨日の記事。答弁書の補足ですが、
「どんな言い訳が書いてあったの？」という質問が来ましたので、
簡単に紹介します。

まず、ぼくが作成した訴状の、それぞれの項目について、

「１については認める。２については争う。」など、
請求の原因についての認否が、一覧になっています。

ちなみに、「争う」というのは裁判用語のようで、
「異議がある」くらいの、ちょっと軽いニュアンスです。

そのあと、「争う理由」が書かれている訳ですが、
被告である入居者さんが、滞納時に財政が悪化していた事情と、
現在は、状況が回復している説明があります。

「今はもう大丈夫」ということで、
「これからは滞納しません。引き続き住みたいです」という主張です。

刑事事件ではないので、

「これまでの滞納や不誠実な行為について、
被告はいたく反省しており・・」という釈明などはありません。

心情として、「迷惑を掛けたことを謝れよ！」と思いますが、
民事裁判では、これを望むことはできません。（．＿．）

滞納家賃をどうするか。出ていくのか行かないのか。

上記の２点だけが、淡々と審議されるのです。

今週は、土曜日にリスク対策セミナーをやります。

保険会社と交渉できるくらいの知識を、
一気に学んでいただきます。

さて。

木曜日の裁判、続きを書きます。

前日の１１日に、被告である滞納者さんが選任した弁護士から、
「答弁書」という書類がＦＡＸで届きました。

Ａ４のワープロ打ちで、３枚に渡って書かれていまして、
１～２枚目が、答弁の内容と理由。
３枚目は、「和解案」としての条件が書かれています。

　第１、請求の趣旨に対する答弁（請求の減縮分を含む）

　１、原告の請求を棄却する。
　２、訴訟費用は、原告の負担とする。

「原告の請求」とは、ぼくが裁判所に訴えている、

・滞納者さんに出ていってもらいたい。

・今まで滞納した分は、ちゃんと払って欲しい。

という２点です。

これを「棄却」してほしいということで、
「出ていきません」「滞納分も払いません」ってことか思い、
さすがに、ちょっとキレそうになりました。

ただ、読み進めていくと、最終ページのところに、
家賃の滞納分は、６分割で支払うという和解案がありました。

和解というのは、確定判決と同じ効果があって、
条件が守られなければ、新たな裁判なしで強制執行ができます。

ちなみに２ページ目には、これまでの経緯や滞納理由などが、
いかにも「なるほど！」という感じで書かれています。

このあたりは、さすが弁護士！という感じで、
裁判官も、ある程度は「しょうがないなぁ」と思いそうです。

この際だから、早めに出ていってほしいんですが、
揉めても長引くだけだし、こちらも譲歩をした方が賢いかなぁ・・。

今の段階では、そんな感じで考えてます。

６月初旬に、和解協議というものがあって、
そこで最終的な結論が出るのですが、

近々、弁護士さんから電話で相談があるそうなので、
そこで大体のことを、決めておきたいと思います。

今日の午後からセミナーをするために、
昨晩から、福岡に来ています。

新築アパートを販売している工務店さんの企画なんですが、
お宝不動産の沢孝史さんが、新築の投資指標などを話して、
ぼくは、その後の運営についてをテーマにします。

福岡は、なぜか横浜より涼しくて快適です。

裁判のイライラを忘れて、
参加者さんとの交流を、楽しみたいと思います。

福岡の美味しい食べ物いうと、
豚骨ラーメン、もつ鍋、明太子などをイメージしますが、
魚介類、特にお刺身がすごいです。

新鮮なうえに、醤油がちょっと甘めで刺身にバッチリ合うのです。

締めは、明太とろろそばでした。

このあと、豚骨ラーメンを食べに行ってしまったので、
正確に言うと、明太とろろそばは、「締め」ではなかったですけど。。

裁判で、被告弁護士さんから出された「答弁書」なんですが、
調べたところ、内容を公開しても大丈夫みたいなんで、
月曜日のブログで掲載しようと思います。

今日は午後から福岡に移動しまして、
沢孝史さんと一緒に、明日セミナーをやります。

福岡に前泊・・・また太ってしまいそう。。（．＿．）



さて、昨日は長期化している明け渡し訴訟の、
第３回目の口頭弁論でした。

昨年購入した名古屋の区分マンションに、
もともと住んでいた方が、長期間家賃を滞納したので、
やむなく法的手段に出たものです。

これまでの経緯については、

　１回目　・・・　被告が弁護し選任中のため欠席。＜前編　後編＞

　２回目　・・・　弁護士さんが上申書を出して延期。

ようやく３回目で結審するかと思ったのですが、
裁判所に掲示された時間割によると、
与えられた時間は、１０分だけ。

事前に、弁護士さんから和解案がでていましたが、
それに基づいて、お互いの話し合いをする訳でもなく、

裁判官「原告代表の方（＝ぼく）、どうですか？」

と、感想コメントを求めるだけ。。

和解案については、次回の記事にしますが、
ちょっと納得できない内容だったので、その旨を話しました。

そしたら、「では、和解期日を決めましょう」ということになり、
来月のはじめまで持ち越し。

弁護士さんも、わざわざ名古屋から来ていたのに、
大した発言もないまま、とんぼ帰りでした。

裁判って、なかなか進まないですねぇ。。

「司法制度改革！審議の迅速化！」と言われている意味が、
ようやく理解できた気がします。

法廷では、弁護士さんがちゃんと立って発言していたので、
これまで着座したまま話していたことを、ちょっと反省しました。（＾＾；）

答弁の内容は、来週書きます。

今日は「理解をしてもらう説明」について。

「子供に説明するときは、できるだけ簡単に」

「大人にに説明するときは、できるだけ複雑に」

といいます。

大人はなぜ簡単に説明してはダメかというと、
結論だけ、要旨だけ伝えられても、
その理屈付けや、事例、反論への回答などがないと、
納得できないからなんだそうです。

確かに、自分がセミナーなどでお話をする時も、
わざと簡潔な説明を避けています。

例えば、ぼくが講演でお話させていただくテーマで、
もっとも多いのが、「チームを活用したアパート経営」についてです。

だいたい、６０～９０分掛けて説明しますが、
これも、子供向けに結論だけを話すのであれば、
１０分もあれば、完了できます。

それどころか、１分でも言えます。

　アパート経営は、管理や客付け、リフォームなどの専門家に、
　いかに上手に動いてもらうかが大切です。

　相手の立場を考えた発言をして、
　「業者」ではなく、「チームのメンバー」だと思って接しましょう。

という感じですね。

でも、これだけだと、「なにをきれい事言ってんのさ」と、
なかなか理解してもらえませんので、

　・まず、自分の入居率などで実績を披露する。
　　「話す資格」があることを、分かってもらう。

　・その実績は、物件力、リフォーム、家賃設定などではなく、
　　管理会社さんとの関係強化によって、もたらされていることを、
　　平凡な部屋の写真などを見せて証明。

　・アパート経営という事業の特殊性とメリットを解説。

　・管理会社や仲介会社が、いかに大事な存在かを、
　　他業界とも比較しながら理解してもらう。

　・「なるほど！チーム運営が大切だ！」と理解してもらえたら、
　　どうやってコミュニケーションを取るかを説明。

　・その際、損害保険会社時代のエピソードを例に出す。
　　お仕事の形態として、よく似ているからです。

　・顧客満足度を高めるために、セミナーの終盤で、
　　すぐに使える、即効性の高いノウハウを、いくつか紹介。

　・場を盛り上げて終わるため、
　　モチベーションが上がるようなお話で締める。

というステップで、講演内容を組み立てます。

大人の人に理解してもらうって大変なんですが、
自分が受講者として、セミナーなどに参加する場合を考えると、

・・やっぱり結論だけじゃ
納得できないんだろうなぁ、と思います。（笑）

ディスカッション形式になっていると、
他のパネリストが、突っ込んでくれるから分かりやすいです。

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ジーニアスファクトリーの小川武男も参加します。

小川は、元金融機関の融資担当者として
500億円以上お金を貸した融資のプロであり、

同時に、自分の融資担当者としての経験を
「アパートローン必勝マニュアル」にまとめ、
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ぜひ、足を運んでいただければ嬉しく思います。

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弊社まで直接お問い合わせ下さい。

■主催者情報
ジーニアスファクトリー株式会社　（担当：廣瀬）
TEL: 03-6675-0605　（平日10時～18時）
E-mail: contact@genius-factory.jp

※お問い合わせの際には「インターネットセミナーの件」でと
お伝えいただけるとスムーズです。

最後までお読みいただいて
ありがとうございました。

お忙しいとは思いますが　
満足頂ける自信はあります。

ぜひ、お気軽に足をお運び下さい。

お会いできることを楽しみにしております。

ジーニアスファクトリー株式会社
ビジネスクリエイター事業部長　齋藤靖之

全国大家ネットワーク　公開シンポジウム

大家さんのリスク対策講座

連休の合間に、入居を決めてくれた仲介会社さんに、
お礼の電話と広告料の支払いをしました。

広告料は、管理会社さんから支払われ、
オーナーへの送金時に、差し引かれる方式もありますが、
ぼくは直接電話して、振込口座を確認してます。

とても嬉しそうに（実際に嬉しいですが 笑）、
かつ、「次回もぜひ、入居を決めて欲しい！」という熱意が、
伝わるように電話するのがコツです。

ぼくはこれ、かなり上手いですよ。

録音して、聞かせたいくらいです。（=´∇｀=）

イメージ的には、選挙活動中の市会議員が、
どこかで会った人と再会するときに、

「いやいや、どうも！その節はありがとうございました。」

と、ニコニコしながら、ゆっくりめにお礼＆挨拶をして、
十二分に相手への好意を伝えるのと、かなり似ています。

※イメージ画像。

ところで、広告料については繁忙期ということもあり、
基本家賃の、２ヶ月分を支払うことにして、
管理会社さんから、地域の仲介会社さんにＰＲしてもらってました。

地域平均からすると、かなり高いです。

しかし、先日電話をした仲介会社さんは、
広告料の金額を伝えた途端、

「え？そんなに頂けるんですか？？ヽ（＊＾。＾＊）ノ」

というようなリアクションでした。

これはもったいないですねぇ。要するに、

「広告料がもっと少なくても、入居を決めてもらえた」
ということです。

さらに言えば、高めの広告料を魅力に感じて、
ぼくの物件を優先的に紹介してくれている不動産会社さんは、
思ったほど、多くないということでもあります。

なので、広告料のことがしっかり認知されるよう、
管理会社さんに動いてもらうか、
メールやＦＡＸなどを使って、自分で告知する必要があります。

細々と動いていると、いろいろ気づきますね。
反省しなきゃいけません。（＾＾；）

現在の空室率は、５％程度まで回復しましたが、
近々、退去の予定もありますので、
しっかり告知活動を、続けようと思います。

大家業も、もうすぐ７年になりますが、
結局、入居付けの努力は、終わることがありません。