いきなり来年のことで気が早いのですが、
ぼくも会員になっている、大家検定の工藤さんのところで、
勉強会付きの新年会があるそうです。

■勉強会テーマ
　キックオフメッセージ
　「２０１２年はどんな１年になり、私達はどのように対応すべきか！？」
　浦田Ｊ－ＲＥＣ代表理事

　「全国の満室事例から見る、今年効果がありそうな空室対策とは？」
　尾嶋講師（神奈川第２支部）

　「８０００室の管理会社社長は、繁忙期のトレンドをどう見ているか？」
　細山講師（神奈川第１支部）

　「不動産鑑定士が予測する２０１２年度のアパマン不動産市場とは？」
　元メガバンカーの不動産鑑定士
　長岐隆弘先生

■開催日
平成２４年１月２１日（土）

★勉強会

■場所
ハロー貸会議室　渋谷
ＪＲ渋谷駅　新南口　徒歩３０秒
※地図等詳細は受付時にご案内いたします。

■時間
１３：４５～受付
１４：００～１７：００

■参加費
◆J－REC会員の方
３０００円（新年会とセットだと２０００円）
◆一般参加の方
５０００円（新年会とセットだと４０００円）
※お年玉として参加者全員に音声データをプレゼントします。

★新年会

■場所
パセラリゾーツ　グランデ渋谷
渋谷駅　徒歩３分
※地図等詳細は受付時にご案内いたします。

■時間
１７：３０～受付
１８：００～２０：００

■参加費
５０００円

ということで、ぼくももちろん参加します。（=´∇｀=）

こちらのフォームからお申し込みできます。

JREC会員じゃなくても、お得なお値段だと思います。

今日はこれから、富山に行ってきます。

７：００東京駅発の、上越新幹線に乗るために、
自宅を５：４０くらいに出ないといけません。( ｕ _ ｕ ) 。ｏ◯

空室対策関連の打ち合わせと、物件チェック。
あと、少し前の記事に書きましたが、
管理法人でのサブリースについて打ち合わせをするためです。

今回は１泊だけ。翌朝すぐに帰京します。

７月以来ですから、結構空いちゃいましたね。（＾＾；）

行く必要がなくても、もう少しマメに行きたいところです。

さて、この時期の富山といえば、
「ベニズワイガニ」がもっとも美味しい時期です。

「ズワイガニ」より安くて、気軽に食べられます。
地元では、普通のスーパーで買っても、かなり美味しいです。

↑「とやま観光ナビ」へのリンク。

富山の冬といえば、氷見（ひみ）の寒ブリが有名ですが、
時期的には、もうちょっとだけ後が旬です。

夜は、富山の大家さん数名に集まっていただき、
地域の状況を、いろいろ教えてもらおうと思ってます。

そうですね。カニを食べながらの予定です。（笑）



ちなみに昨日は、満室経営新聞の企画で、
NSX松田さんによる「セルフリフォーム指導」の取材をしました。

キッチンにシートを貼る作業について、説明してるところですね。
モニターさんが、一生懸命メモを取っています。

こちらについては、また後日書きます。

少し前になりますが、満室経営新聞プレミアムの取材で、
空室対策コンサルタントの、尾嶋健信さんにお会いしました。

管理会社で長年空室を埋め続けており、
新聞の「空室対策読者モニター」の監修もしていただいてます。

お金を掛けずに空室を埋める、数々のテクニックや、
ポータルサイトの攻略方法、仲介会社さんの心を掴む奥義まで、
惜しげもなく披露いただきました。

８時間も収録されている、尾嶋さんの教材に、
かなり肉薄した内容ではないかと思います。

真剣に考えて質問に回答する尾嶋さん。

ネットでは、かなり強気のキャラを醸し出してる尾嶋さんですが、
実物は、かなり穏和なイメージです。

フェスタのサポートスタッフもしていただいたりで、
最近、お世話になることが増えました。

さて、今日はこれから、
「ホームセンターを使って、セリフリフォーム初体験」
という読者さんの取材です。

NSX松田さんが、監督と指導をします。（笑）

明日からは北陸だし、何かとイベントが多いです。

先日決済を終えた区分マンションの件で、
またしても、日本政策金融公庫に申し込んでみました。

ホームページから手続きをするのですが、
早いと当日の夕方くらいに、窓口から電話が来ます。

この窓口の人は、融資の審査とは無関係なのですが、
簡単なヒアリング（資金使途など）のあと、
必要書類をいくつか案内されます。

で、この必要書類の中に、
「法人の試算表」というものがありました。

「はいはい。試算表ですね。分かりました。(￣▽￣)」

と返事はしましたが、自分の中では新出単語です。

検索してみますと、

「決算を確定する前に、仕訳帳から総勘定元帳の各勘定口座への転記が
正確に行われているかどうかを検証するために、複式簿記の前提である貸借平均の
原理を利用して作成する集計表」

だということです。（wikipediaから抜粋）

あー・・・これは面倒くさいなと思ったのですが、

なぜかというと、自分が持っている管理法人（＝今回の物件所有者）は、
決算期が終了するまで、何の帳簿も付けていなかったからです。

普通の会社だと、経理の担当者が日々帳簿を付けて、
毎月、その元帳と領収証や請求書を、税理士さんに提出するなど、
かなりマメな会計業務をしています。

ぼくのところは、そんな大層な身分じゃないので、
年に１回、そういう書類や不動産の売買契約書などを送って、
それまでは何もしてませんでした。

しかも、自分の管理法人は決算が１１月なので、
試算表を作るのは、決算をしてもらうのとあまり変わりません。

税理士さんに相談して、何とかやって頂くことになりましたが、
さすがに数日で・・・という訳にはいかず、
今月いっぱいくらいは待たないといけなくなりました。

公庫の職員さんにも、恥ずかしながらその旨を説明して、
それまで審査を待ってもらっています。（＾＾；）

このようなことにならなよう、
マメな帳簿付けや、税理士さんとの打ち合わせを、
しておくことをお勧めします。

融資自体は、公庫レポートのとおりにやれば、
大丈夫なんじゃないかと思います。

区分の決済も終わりまして、
書類を整理したり、諸費用がいくら掛かったかを、
エクセルに入力したりという作業をします。

これから、こういう形の不動産購入が多くなりそうなので、
どの物件にいくらの投資をして、
賃貸中にどれだけ回収して、利益がどう出たのかを、
きちんと把握する必要があるからです。

こんな感じで、まとめています。

さて、普段のアパート経営では、できるだけ省力化に努め、
セミナーなどでも、「チームを作って満室経営」をテーマにしてますが、
区分マンションは、ほとんど自主管理をしています。

名古屋で持っている２つの物件と、
今回購入した、浦和のマンションが自主管理。

少し前に買った、川口のマンションのみ、
売主さんから引き継いだ管理会社さんにお願いしている状況です。

なぜ自主管理が多いかというと、
一棟ものの管理をお願いしている場合に比べて、
どう考えても、費用対効果が悪いからです。

【理由１】入居付けの必要がない

　管理をお願いする大きな理由として、
　「管理物件の入居付けが優先される」という現実があります。

　区分マンションの場合は、購入時に入居率１００％ですし、
　退去したら売却してしまうので、
　一切、入居付けをする必要がありません。

【理由２】入出金業務をしてくれない

　川口のマンションは、管理費や修繕積立金の口座振替制度がなく、
　毎月、振り込みで支払わないといけません。　

　管理会社さんに、家賃からの差し引きをお願いしたのですが、
　なんと、制度上やってくれないというのです。

　一棟ものでは、原状回復費用や敷金の返還、借上駐車場の賃料、
　町内会費やゴミ処理の費用まで、
　管理会社さんが、家賃との差し引きで支払い代行をしてくれます。

【理由３】結局のところ、何もしていない

　とすると、区分の管理会社さんの毎月の業務は、

　１．入居者さんから家賃が振り込まれる。
　２．そこから管理費を差し引いて、大家さんのところに振り込む。

　しかないのです。

これで、管理料５千円（家賃が１０万円くらいなので）というのは
高いなぁと思った訳でして、他の物件は自主管理でいくことにしました。
　
川口の管理も、委託したばかりなのでそのままにしてますが、
年明けくらいに解約する予定です。

同じような考えを持っている大家さんも多いはずなので、
もしかしたら、このあたりに、ビジネスチャンスがあるかもしれません。

昨日の決済、無事に終了しました。

契約に比べると、重説をじっくり読み込んだりしませんし、
署名と捺印の数も少ないことが多いので、
あまり時間が掛かりませんでした。

司法書士さんが、その日のうちに登記の手続きをする関係で、
通常、決済は午前中に行われることが多いです。

決済のあと、ちょっと豪華なお昼を食べたりするのが、
また何とも言えずに良い気分ですね。(￣▽￣)

昨日のランチはこちら。

くじら軒　東京八重洲店

全然豪華じゃないですが（笑）、なかなかでした。



さて、ご相談シリーズの続きとして、
「セカンドオピニオンはやめたほうがいい」という話です。

先日、小規模なセミナーのあとの個別相談で、
かなり入念に質問を繰り返す方が、いらっしゃいました。

非常に熱心で良いのですが、ご相談の内容が、

　「～さん（すごい成功してる人）に相談したら、こう言われました」

　「でも、～さんの本（同じく大成功な人）は、こう言うんです」

ということで、
それぞれ違うことを言われてますというご相談です。

で、ぼくもまた、上記のどちらでもないことを、
アドバイスしたりするので、混乱する一方という訳です。（＾＾；）

しかも、前回の記事につながるのですが、
そのどちらも、ご自身の望むアドバイスではなかったりするので、
もう、収拾が付かなくなっていらっしゃいました。

具体的には、

「自己資金が●●万円（あまり多くない）で、属性も高くない」

という相談です。

Ａさんは「競売で戸建を落札して、高利回りで賃貸」

Ｂさんは「激安の区分マンションをキャッシュ買いして属性を高めましょう」

と、それぞれご自身が成功した
根拠のあるアドバイスをされてます。

さらにぼくは、
「不動産投資は厳しいので、まずは貯金と収入を増やして下さい」

と言ったりしますし、

当のご本人は、実は「今すぐ融資を受けられる方法」を、
教えて欲しかったりするのです（笑）

だから、何度お答えしても、質問が終わりません。

「不動産投資」と一口にいっても、
いろんなスタンスがあるし、やり方はひとつではありません。

流派の違う複数の人に相談しても、
違う答えが、返ってくるだけだと思います。

ちょっと前の記事にもありますが、
大家さん勉強会に出て、いろんな人のブログを読んで、
スタンスを決めてからでないと相談も厳しいかな。

・・と思ったできごとでした。

今日はこれから、区分マンションの決済に行きます。

こんな感じの物件です。(￣▽￣)

東京駅近くの銀行が、売主さんの指定です。

融資を使う場合は、買主側の銀行で行うことが多いですが、
今回は現金決済なので（あとで借りるかも）、
パソコンかiPhoneを持って行って、楽天銀行から振り込むだけです。

ネット振り込みだと、仰々しくないのがいいですね。(^ー^* )

今年もあと１ヶ月半ということになりましたが、
できればあと１戸または１棟、購入したいと思っています。

物件を買えている時期は、「買う活動」が習慣化しているので、
業者さんもマメに情報をくれますし、判断もしやすいです。

これが、１年とか購入の間が空いてしまうと、
物件がお値打ちかどうかを判断する、相場観が衰えてしまいます。

「これ以上買ったらお金がやばいな」という段階まで、
ぽんぽんと進めていく予定です。

さて、最近はセミナーの前後や公庫レポートの特典で、
不動産投資の相談に乗らせていただく機会が多いのですが、
そこで気づいたことを書いてみようと思います。

今日は、「相談の結論が出ている人が多い」ということについて。

例えば「この物件を買った方がいいでしょうか？」というのは、
よくいただく質問なのですが、

いくつか理由を挙げて「もっと良い物件はあると思いますよ」と、
やんわりとイマイチであることを説明しても、

　「いや、でもこのマンションは●●●なのでいいんです！」

と、買うべき理由をたくさん並べて対抗されてしまいます。

まるで、ぼくに物件を売ろうとしているかのようです。（＾＾；）

ほかにも、

　質問者さん「●●●のようにして節税できますでしょうか？」

　自分「いやー、それはマズいですね。かなりグレーです」

　質問者さん「いや、でも私は根拠を説明できます」

みたいなことは、よくあります。

ですので、最近はこのようなご質問については、
回答するのではなく、質問者さんの考えをはっきりさせることに、
注力するように心がけています。

本当に迷っていて、他の人の意見を聴きたいという方と、
「自分の背中を後押ししてほしい」という人は、
ニーズがまったく違うんですよね。

違うものを求めている人に、同じ対応をしてはいけません。

以前は、知識で上回るアドバンテージをフル活用して、
その質問者さんを論破したり、

　「あなたは相談しに来たんでしょ？討論したいワケ？」

みたいに突き放したりしていましたが、
（実際は、もう少し丁寧に言います）

大人げない・・というか、コミュニケーションとして下手くそだったと、
いまでは反省しています。。（．．　）

次回も、相談関連でひとつ書こうと思います。