１０月に入ってめっきり寒くなりましたねぇ。
風邪を引きやすい時期ですので、お気をつけ下さい。

さて、昨年購入した金沢のマンションは、屋上にＮＴＴドコモの基地局が設置されているのですが、先日「アンテナ数を増設したい」という依頼が来ました。

　 クリックすると拡大表示されます。

「ちょっとメンテナンスをさせてくださ～い」なんて言って、勝手に増設してしまっても、絶対に分からないと思うのですが(笑)、委託折衝会社まで定めて、丁寧にお願いに回られているようです。

設置料も増額し、これまでの８５，０００円→１００，０００円ということになりました。(≧∇≦)/

おそらく、この金額は一般的な水準よりは安いんだと思いますが、滞納も退去もない貴重な入居者さんということで、有り難く承諾させていただくことにしました。

ちなみに、このマンションは購入時に１５戸も空室があったにも関わらず、管理会社さんとのタッグで劇的に入居率が改善し、４月からは満室稼働中。

利回りは２４．１％　→　２４．４％とさらに上昇しました☆
やった～ヽ（*＾。＾*）ノ

この調子で、売り物件の話も決まるといいのですが・・・。
いま、ちょっと揉めております（笑）

昨日は株式会社ギブコムの主催する不動産投資セミナーに、沢孝史さん、芦沢晃さんと一緒に参加して来ました。（*＾▽＾*）

２００名以上の参加者の前で、オーロラビジョン級の超でかいスクリーンを使って、地方での不動産投資をテーマにお話をさせていただきました。

画面がでかすぎて、演台から後ろを振り返っても何が映っているのかよく分かりません。
目の前のパソコン画面が５０インチになったような感じです。（＾＾；）

セミナーのあとは、パネルディスカッションで質問にお答えしたのですが、ご参加いただいた方の多くが管理会社さんの客付けや不動産の対応に不満をもっていらっしゃるようです。

地方・遠隔地でアパート経営をうまくやっていくには、管理会社さんとのタッグが不可欠でので、ぜひ良い管理会社さんを見つけて、仲良くやっていただきたいと思います。
うまくやる秘訣を網羅したコラム集は　→　こちらから☆

何かご質問等ありましたら、toushika_keichan@yahoo.co.jp までどうぞ。
（セミナー資料にあるアドレスは、ハイフンかアンダーバーか分かりにくいですが、アンダーバーが正しいです）

新規購入物件の方は、明日くらいに売主さんの印鑑が押された売買契約書が送られてくる予定ですので、そちらを確認して手付金をお支払いすれば、契約完了ということになります。

決済は１１月中旬の予定。
こちらも空室の多い物件ですが、前回の金沢マンションと同様、ミラクルを起こして年度末には満室にしたいと思います。ｖ(*^ ^*)ｖ

先ほど帰宅しました。

今朝の特急と新幹線でお昼過ぎに帰京。
そのまま吉川さんのセミナーに参加して、利回り１５％のアパートを新築する手法について、しっかりと学んできました。

吉川さんはブログでもセミナーでもサービス精神が旺盛なので（笑）、ノウハウの公開度合いがすごいですね。（=´∇｀=）

実際の建築図面やイメージＣＧが満載。
所有物件の写真も多いので、ＤＶＤ教材でも分かりやすいと思います。

来週は自分のセミナーと新規物件の契約があります。
仕事も月末の締め切りがあって忙しいですが、がんばります。

富山に来ています。すごく暑いです・・・。

訪問目的は新規購入物件の契約ということだったのですが、売主さんの都合で１週間延期になってしまい、重要事項説明の読み合わせや、細かい契約書の文言の打ち合わせをしました。

春先に買付を入れた物件は、契約直前に物件を逃がしてしまいましたが、今回は売主さんとも顔を合わせていますし、大丈夫じゃないかと思います☆

今年の家賃収入目標として、去年の年末に５０００万円という目標を掲げました。

今回の物件を購入して満室にしてもこの額には届きませんが、無理をすることなく地道に頑張っていきたいと思います。（＾○＾）

夜はもちろん、地元の魚介類を堪能します。
今回は売り物件を紹介してくれている不動産会社の方と、管理会社の担当の方２名＋自分の４名です。

夜までセミナーの原稿を読みながら待ってます。

今日はこれからセミナーに行ってきます。
板橋区の浮間舟戸という駅の近くで開催です。

購入物件の方は契約に向けて細かい条件を詰めているところでして、昨日土地と建物の比率を決めました。

８０００万円の購入価格ですが、建物が６０００万円。
毎年１７１万円を経費化できることになります。これは大きい。ヽ（*＾。＾*）

ぼくに知識がなくて、土地建物の比率が評価額通りだった場合は、毎年の償却額が１００万円くらいになりますので、支払税額は毎年何十万単位で違ってくることになります。

使うお金はなにも変わらないのに、契約書の一筆だけで大きな違いです。
（このセミナーに参加して学んだ知識です）

あと、来週参加させていただくセミナーの講師をされる吉川さんが、ブログでノウハウを流出していました。（笑）　相変わらず気前がいいですね。（*＾▽＾*）

買付が通りました。

今日中に結論が出るという話だったのですが、夕方５時過ぎまで何も進捗せず。（；＿；）
何度も買付を入れているので、売主さんのお気持ちもよく分かります。

ＩＺＵＭＩ塾実践報告会でもお話しした、「指値を通すための１０の方法」を使って、１時間後になんとか通すことができました。(*^▽^*)

ちょっと高いけど、ここで学べます。
今回の指値額は１５００万円でした。(=´∇`=)

さて、買付が通ってから買えなかったことも、過去に何度かあります。
融資が通らなかったこと横取りされたことも・・・。

まだまだ気を抜けませんが、こういう時期が楽しいですよね☆

週末もフル稼働で頑張ってます☆

先日買付を入れた回答が来ましたが、指値した金額を数百万円上乗せした額でどうか？という内容。
それから決済時期を遅らせて欲しいという時期の指定がありました。

「キャッシュフローがマイナスで、一刻も早く手放したい」という大家さん以外は、「契約はなるべく早く。決済はなるべく遅く」というスタンスで、決済時期を引き延ばして来ることが多いです。

ある部分は妥協して心証を良くし、どうしてもこだわりたいところの譲歩を引き出す・・・という駆け引きがあります。

面倒なのは、買主→業者さんＡ→業者さんＢ→売主という伝言ゲームをやっている間に、自分の真意やニュアンスが正しく伝わらなくなってしまうことです。（＾＾；）

だから、ここでいう「業者さんＡ」というのは、なるべく毎回同じ人の方がいいですね。
ぼくは富山と金沢でひとりずつお世話になっている業者さんがいます。

今日は銀行の担当者さんに経緯を報告した後、週末のうちに考えた妥協案を業者さんに伝えておきました。これで通れば、おそらく購入です。

そのほか、１７日に開催する主催セミナーのリハーサル。
これは会場を広くした上に、内容がよかったので紹介します。（=´∇｀=）

詳しくはＮＳＸ松田さんのブログに載ってます。

（財布の中身レポート会員の方は、３千円で参加できます）

業者さんが仕入れる金額よりも、安くフローリング材を仕入れる方法。
都心の戸建賃貸で、土地から仕入れて新築１０％を出した事例。

などがありました。

そのほか、色んな原稿を書いたり本を読んだり。
忙しという訳ではありませんが、充実した時間を過ごすことができました。