先週は福岡でセミナー講師の仕事がありました。

セミナー９０分と、グループ面談などが１時間ちょっとという
余裕で日帰りできるくらいのお仕事量でしたが、
しっかり前泊＆後泊して、福岡を堪能してきました。

とはいえ、福岡ってさほど観光名所っぽいところはないんですよね。
楽しみはもっぱら「美味しいものを食べる」ということになります。

ちなみに、遠方でのセミナーは宿泊交通費を出していただくことが多いですが、
主催者さんに請求するのは１泊分のみ。前泊は自腹です。

ということで、名古屋が本店のカプセルサウナに！

※画像はhttp://www.supersento.com/より。このサイトは超便利！

福岡出身の、博多華丸さんが頻繁にコントのネタにするので、
専用のロッカーまで用意されているVIPぶりでした。

ロッカー番号にも注目。

一人で宿泊するのでしたら、絶対カプセルサウナがお薦め。
最近は「マンガ喫茶」のようなスペースもあり、
そこにあるパソコンを使って、仕事までできてしまうのです。

カプセルサウナがイヤな人って、どういう人なんだろう・・。

予想としては「神経質でカプセルでは寝られない」「潔癖症」
「普段から相当な高級ホテルに泊まっている」「人を呼びたい（笑）」でしょうか。

で、初日はそのサウナに向かう途中で有名なうどん屋さんに寄りまして、
夜は超濃厚スープの水炊きをいただきました。

店内撮影禁止のお店。福岡のうどんは、やわらかい麺とアゴ出汁が特徴です。

翌日はしっかりセミナーをこなしました。

話す前は食べないことが多いので、余計に夕食が楽しみな訳です。

もつ鍋は、前日に鍋物を頂いたのと一人では入りづらいので見送り。
ラーメンは都内でも同じようなものがあるので、
今回はうどんを優先しました。

また、東京の半額以下でスペシャルなお寿司を堪能できるお店が、
福岡には何店かありますが、そういうところは何ヶ月も前から予約で満席。
自分の旅程に合わせて行くのは、難しそうです。(；-_-) =3

予約が必要なのは構いませんが、こちらが何ヶ月も待ったり、
何時間も並ばないと食べられないようなお店は、ちょっと違うかなと思います。

ということで、福岡の仕事はテンション上がりますね。
今年中にもう一回くらい行きたいです。

３週間続いた、早大エクステンションセンターの講座が終わりました。

こんな講座でした。

定員３０名。３時間の講義が３週連続であって受講料は１万円台と、
普通のセミナーに比べるとかなりコスパが良いです。

それは要するに、講演料も高くはない・・ということですが（笑）
不動産投資の裾野を広げるべく頑張りました。

似たような趣旨の講座で
大前研一さん監修のビジネスブレークスルー（ＢＢＴ）で、
何年も不動産投資講座を担当しています。

【ＢＢＴ】不動産投資入門講座

こちらは講義時間もずっと長くて費用もそれなりに掛かりますが、
広い部分を網羅する教科書的な講義、、という意味では似ています。

ちなみに、ＢＢＴの受講生がチャレンジ面談のことを知り、
横浜まで面談にいらっしゃることも多いのですが、
実は、ＢＢＴから面談に来られた方の、
不動産投資家デビュー率は、それ以外の方に比べて低いのです。

事前に２０時間とかそれ以上の勉強をしてるのに、、、です。

しかしこれは非常に簡単に説明がつきます。

要するに、いま世間一般に広まってるような、
中古物件を一棟買いして、年間何百万とか１千万のＣＦを取ろうというのは、
教科書的に教えられる不動産投資とは、全然違うものだからです。

もはや忘れられている感もありますが、
投資って、お金がたくさんある人がそれを投入して利益を得る行為です。

そして、特に不動産はハードルが高めの投資であり、
本来は「富裕層」がするものです。

ぼくも含めて、年収も自己資金も１千万前後というくらいの方が、
何億もの融資を受けて不動産を買うというのは、
王道の不動産投資とは全然違う、かなり特殊なことなのです。

普通の人が数年で給与以上のＣＦを得ることは、特殊なことです。

特殊なことをなし得ようとするなら、特殊なやり方が必要です。

当然、教科書的な投資理論とは違った判断やマインドが必要で、
なまじ「正統派の」不動産投資を学んでしまうと、
そのバランスが取れなくなってしまうんだと思います。

これは、勉強を否定するものではありません。
すればするほど、不動産投資はどんどん自分に有利になります。

面談に来られる方や、上記のような規模を狙っている方は、
自分はやろうとしているのは、かなり特殊なことなんだという自覚があると、
しっかりとマインドセットができるようになるはずです。

自動車の教習所では、踏切手前で窓を開けて電車の音を確認したり、
乗り込む前に車の周辺を歩いて確認したり・・ということを習いますが、
実際にはそんなことしません。

それと同じようなことですね。

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１月下旬に撮影いただいた、金沢マンションのＰＲ動画。

持ち物件の中でいちばん入居率が良かったので、
これまでそういったツールに頼らずとも、満室キープができていましたが、
保有１０年を記念して制作に踏み切りました。

撮影の裏側についての記事はこちら

既に動画はできあがっておりまして、
きっと、管理会社さんが有効活用してくれているはずですが、
物件名などを伏せたブログ公開用バージョンができましたので、
こちらでご紹介させていただきます。

相変わらず、クオリティの高いお仕事ぶりです。

お気付きになった方もいらっしゃるかと思いますが、
ブログのトップ画像の建物は、この金沢マンションだったのです。

このマンションは数年前に外壁を塗り直していて、
以前に比べて、建物に対して横向きに入っていた柄が目立たなくなっています。

いまNoblueさんのサイトを見てみたところ、
今月の撮影はほぼ埋まっているので、だいたい１ヶ月待ちというところですね。

一度作れば、ずっと使えますのでぜひ活用してみましょう。

歴資本で最近話題になっているアパホテルですが、
最近宿泊した際に、マンガがもう１冊備え付けられているのを見つけました。

アパホテルは、社長の顔写真が大きく載っているカレーとか、
何かと自己顕示欲が強いイメージで、もちろん興味もなかったのですが、
表紙を見るとビジネス系っぽいので読んでみました。

そして、すごく勉強になりました。
勉強になった上に、アパホテルがなぜ躍進しているのかの片鱗も、
垣間見えたような気がします。

例えば、創業当初に普通の住宅を売っていた頃は、
とにかく「フルローン」を追求し、頭金わずか１０万円で
家が買える仕組みを作ってバカ売れ。

収益不動産に限らず、不動産は融資が出れば売れます。

アパの会長はもともと、信用金庫に勤務していたようで、
そことタイアップのような仕組みを作ったんだと思います。

そのビジネスモデルを、サラリーマン大家さん向けに構築したのが
通販大家さんの金森さんですし、それを真似た会社が多くでてきたので、
今の不動産投資ブームが作られたという流れですね。

アパ会長の着眼点、先見の明が素晴らしいです。

そして、バブル期の不動産価格を、収益還元利回りの基準から高すぎると判断し、
暴落前にガツンと売り逃げて自己資金を大幅に増やしたエピソードも。

そして、「嫌われても目立った方が良い」という考えから、
過度な露出戦略を打ち出した社長の考え方についても、紹介されていました。

ちょっと、美化されすぎですが・・・（笑）

本物はこんな感じ。。

そのほか、幕張のプリンスホテルを入札によって買収した話では、
土地の容積率が余っているため、将来の複合施設建築を見越して高値落札するなど、
不動産投資家が読んで、しっかり勉強になる内容でした。

一応、６００円で販売もしているようですが、
宿泊のついでなどに、ぜひ読んでみることをオススメします。

先週末、土曜日は早大エクステンションセンターにて、
不動産投資実践講座の、第２回目。

通常は、１時間半の講義を６回で完結というスタイルが多いようですが、
ぼくの講座は３時間×３回と、早期で完了するようになっています。

長くても２時間以内で終わる、通常のセミナーと違って、
長丁場の講義はなかなか疲れるものがありますね。（＾＾；）

日曜日は、久しぶりに格闘技観戦に行きました。

懇意にしている宮田和幸選手が主催する大会で、
心ばかりの協賛をさせていただいています。

※ちなみに、昨年末には宮田選手自身が選手として試合に出たのですが、
　試合が寝技（しかも宮田選手が有利な体勢）を中心に進行してくれたので、
　バックプリントされた満室経営新聞のロゴがバッチリ目立った経緯があります。

年末の格闘技イベント「ＲＩＺＩＮ」。地上波の全国放送。

１Ｒ・腕十字固めで宮田選手の勝利！

何度もブログに書いてますが、格闘技を観に行くと、

「これはキツい！自分にはできない！痛そう！」

と思います。
そのため、自分の仕事など大変そうなことに対して、
前向きに取り組めるようになるのです。

屈強な人と戦うよりは、大変ではないですからね。。（笑）

Ｋ１やボクシングなどの打撃系と違って、多少分かりづらい点がありますが、
慣れれば試合運びや見どころも、よく分かるようになってきます。

種別を問わず、格闘技観戦はオススメです。

今回は、女優の岸本加世子さんが隣で応援されていて、
ごひいきの選手が勝とうものなら、ノリノリで写真撮影をされていました。

ジムのオリジナルＴシャツまで着用。
岸本さんの両隣はオフィシャルのカメラマン。そこに割り込んで写真撮ってるのです（笑）

宮田選手が運営する格闘技ジムの、会員さんなんだそうです。

不動産投資の失敗例を知りたいという人は、相変わらず多いです。
満室経営新聞の、読者さんアンケートでも常に上位ですね。

しかし、ぼくは失敗談に過度な興味を持つことは、
あまり良いとは思っていません。今日はその理由を説明します。

まず、失敗例に興味をもつ人は２タイプいまして、
ひとつめは、単に人の失敗を知って、満足または安心したい人。

人間性としてどうかと思いますが、かなり多いです。

自分が失敗していても「この人よりはマシだな」と安心できたり、
チャレンジできない自分の正当化にもつながります。

ぼくはHOME'Sさんのコラムで「失敗シリーズ」を連載しましたが、
そのときに

「私（＝読者さん）が失敗するかもしれない話ではなく、
実際に他人が失敗したという話を知りたいのです」

という感想メールをもらいました。そんなんじゃダメですよね（笑）

もう１パターンは、そこまでゲス気質ではありませんが、
失敗例を数多く知ることで、成功のルートを見いだしたいタイプです。

こういうタイプの人は、
書籍とかチャレンジ面談とかで、「こうすれば上手く行きますよ」
という知識を得ても、信用できないので失敗事例に興味が出るのです。

しかし、このパターンも上手くいきません。

なぜかというと、不動産の失敗事例などいくらでもありますし、
「失敗じゃないことが、成功とイコール」という訳でもないからです。

例えば、１から１００まで番号のついたボールがあって、
その中の５つが当たりだとします。

最初から、５つの当たり番号を教えてもらった人と、
５０個の外れ番号を教えてもらった人と、
どっちが当たりのボールを選ぶ確率が高いか・・を考えると、

失敗を追求することの効率の悪さと、
追求することの「キリのなさ」が分かると思います。

不動産投資は、未経験の方がイメージしているよりも
奥が深くて複雑なので、全てを把握してからスタートを切るのは、
現実的には難しいという訳です。

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先週の土曜日から、早稲田大学エクステンションセンターで、
不動産投資講座がスタートしました。

オープンカレッジということで、同じ時間帯に別の教室で
いくつも他の授業が行われていて、いつもとは違った環境でのお仕事です。

１時スタートでしたので、１２：２０くらいに事務室に行くと、
こんなファイルを渡されて「講義が終わったらお戻しください」と言われます。

講師の控え室みたいな場所があって、そこで中身を読んでいると、
各種の注意書きとかと併せて「懇親会の補助金申請」みたいな説明もあったりとか。

会場は高校までの教室みたいな感じで、教壇があって黒板もあって、
ガラガラっと横に開く扉から入室します。
マーカーではなくチョークを使い、まさに先生になった気分です（笑）

あと、講義の前に司会の人から紹介されない・・というのも、
意外な違和感がありました。

配布資料こそ事前に提出しますが、内容にはかなり裁量があり、
途中で長い質問コーナーを取ったり、話を脱線させても全然大丈夫です。
これはこれで、結構楽しいかもしれません。

ということで、あと２週の講義に加えて夏講座の開催も決まったので、
今年は例年よりちょっと多めに、講演の仕事をしそうです。



夜は、メルマガ読者さんと飲み会。
ちょっと豪華バージョンで、鮑とかタラバガニとか食べました。