アパート経営フェスタ２０１１　P席はまもなく満席です。

インタビューをさせていただいた、
松浦さんや、宮本さん（父）の詳細について書く前に、

大阪ツアーの最終イベント（３日目午後）である
満室経営新聞　空室対策モニターさんの物件見学について、
ご報告したいと思います。

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読者さんはご存じかと思いますが、
空室対策モニターさんは、下記の３名が奮闘中です。

・都内在住。千葉の外れにアパートを持つ男性。

・大阪在住＆物件所有。地主さん系の男性。

物件見学は、もちろん大阪の方なんですが、
多めの空室があるとは思えない、素晴らしい建物でした。

内装リフォームもちゃんとされており、
取材メンバー＆この企画のスーパーバイザーである、
空室対策コンサルタントの尾嶋健信さんともども、

「建物以外のところに、問題があるに違いない」

と考え、地元の管理会社さん（未委託）まで呼んで、
作戦会議を行いました。

会議の結果、改善点がうじゃうじゃ出てきまして、
それらのポイントを、順次行っていくことになりました。

早く結果が出てくれると、いいのですが・・。(*^ ^* )

尾嶋さんのコンサルティングは、非常に的確で、
モニターさんはもちろん、管理会社さんも含めた全員が、
驚いていました。

着眼点が、普通の対策とかなり違います。

ほとんどは、大家さんマーケティングのノウハウですね。

最近、イベント続きで自分の不動産投資ができてません。（＾＾；）

事前にイメージしていた大阪での３日間が、
あまりにも過密で自由な時間がなく、大変そうに思えたので、

仕事の終わった日曜日（昨日）は大阪に延泊し、
１日お仕事を休もうと思っていました。

ところが、予想に反して疲れも大したことがなく、
昨日の夜に横浜に戻ってきましたし、
そのまま通常通り、今日もお仕事をする予定です。

富山と石川に２泊して戻ってきたときには、
本当に疲れて、帰京翌日はぐったりしてるのを考えると、
不思議なくらいです。。

「なぜ疲れてないか」の理由を考えてみたのですが、
自己分析では、以下の４点かと思います。

１．日中は忙しいものの、夜は早めに寝ている。

　北陸に行ったときは、ほぼ毎日午前様です。
　睡眠時間は同じくらいでも、やはり違いがあるようです。

２．飲み過ぎていない。

　大人数の飲み会なので、セーブしながら飲めます。
　

３．肉をたくさん食べた。

　２日間とも、夜は焼肉を食べました。
　何かのパワーがあるのかもしれません。

４．泊まったホテルに大浴場があった。

　ゆっくりお湯に入ることで、疲れを取ったのかも。
　北陸で使うホテルは、シャワーのみで、
　しかも、夜は泥酔してるので、翌朝入ったりします。（＾＾；）

上記４点、またはそのうちのいくつかが、
疲れなかった理由と踏んでますが、

「不動産投資仲間とたくさん話した」かもしれませんし、

エミゾウさんと同行したからかもしれません。(*/∇＼*)

ちなみに、出張前には、ぼくの「晴れ男ウソ疑惑」を、
自分のブログに書いていたエミゾウさんですが、

疑いの目を向けた記事

結果的には、セミナー開催中に多少強く降った程度で、
開催前後や懇親会への移動中は、
傘もいらない程度にしか、降りませんでした。

政府が発表した台風の県別被害状況を見ると、
四国に上陸して、山陰を抜けた台風であるにも関わらず、

大阪府だけが、ピンポイントで
被害が極端に少ないことが分かります。

※クリックすると拡大します。

いつも天気に恵まれているのは、
ぼくの人生の中でも、かなりのアドバンテージだと思います。

大阪３日目の朝になりました。

心配だった台風は、昨日の午後から雨が少し降り、
全てのイベントが終わってからは、多少強くなりましたが、
まったく問題ありませんでした。

四国の方で、大阪行きの飛行機が飛ばず、
やむなくキャンセルとなった方が、いらっしゃったくらいです。
（次回ぜひ！）

ということで、昨日も充実の１日。

まずは、今年のフェスタに出演いただく、
「ヤフオク＆戸建競売」で、一度も就職せずに経済的自由を手にした、
竹内かなとさんと打ち合わせ。

十三（じゅうそう）の定職屋さんで、楽しく過ごしました。

電話でお話しただけで、お会いするのは初めてでしたが、
書籍の語り口調とそっくりの、好青年でした。

まだ２８歳。もちろん、出演者さんの中でも最年少です。

それから、午後からは満室経営新聞の読者交流会。

初めての大阪開催イベントでしたが、
多くの方に、ご参加いただけて盛り上がりました。

ミニセミナー、質問タイム、参加者さん同士のおしゃべりという、
３部構成のあと、飲み会に移行するスタイルです。

お昼の打ち合わせで興味を持った、竹内かなとさんが、
そのまま飲み会まで出席してくれたほか、
峯島さん（水戸大家さん）にも、お越し頂きました。

峯島さんは、飲み会で不動産とは関係ないネタを連発して、
かなり場を盛り上げてくれていました（笑）

交流会のようすは、次号の新聞に載る予定です。

ちなみに、交流会を行った十三という場所は、
東京でいうと五反田のようなところで、
不動産のセミナーをするには、ちょっと「？」という場所らしいです。

会議室の隣のビルは、キャバクラでしたし。。（笑）

土地勘がないと、いろいろ難しいですね。（＾＾；）

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投資法も近いのですが、考え方がさらに近いです。

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台風が直撃するかなと思われた大阪行きですが、
予想よりも、かなり遅く進んでいるようで、
ブログを書いている時点でも、大阪は雨が降っていません。

このまま、西の方にそれてしまえばいいなと思うんですが、
今日はちょっと、予断を許さない状況です。

さて、昨日は大所２名のインタビューができまして、
とても充実した１日になりました。

まずは、関西最大規模の大家さん勉強会である
「がんばる家主の会」を主催されている、松浦昭さん。

以前、個人的に会っていただいたことはありましたが、
本格的なインタビューははじめて。

まっさきにiPhoneを活用する松浦さんの記事

築２６年のマンションでも、ほとんど満室をキープする。

「なるほどー！」と頷かざるを得ない秘訣を伺えました。

清掃、リフォーム、コミュニケーションなど、全てが凄いです。

それからお昼も食べずに、和歌山に移動。

特急が台風の影響で運休だったので、鈍行電車です。。（－－；）

和歌山では、満室経営新聞の読者限定セミナーや、
今年のフェスタに出演いただく、宮本匡規さんのお父さんである、
宮本恒夫さんと、

宮本さん（父）が率いる、県下最大の大家さん組織、
「ひよこ家主の会」の、主力メンバーのみなさんと対談。

ぼくの右隣で、背中が写っているのが宮本恒夫さん。
緑のTシャツを着ているのが、息子さんの「もっさん」。

会員総数８０名超。年間の購入総額が約１０億円ということで、
ぜんぜん「ひよこ家主」ではないのですが（笑）、
創立当時の名称を、そのまま使っているそうです。

こちらでは、とにかく「リスクのない不動産投資」とは何かについて、
目から鱗が落ちるお話を伺いました。

特殊すぎる手法や考え方であっても、
会の皆さんの間では「当たり前」になっているので、
ついていくのが大変でした。。（＾＾；）

詳細は、MSPの音声セミナーや満室経営新聞で、
順次掲載させていただく予定ですが、

次回以降のブログでも、少しご紹介したいと思います。

今日から３日間、大阪行ってきます。（-＾〇＾-）

どうやら台風が近づいているようですが、
過去の経験からいくと、突然それるのではないかと・・・。

土曜日の交流会に参加される方は、
どうぞ、よろしくお願いします。

ちょっとした有名人も、参戦されるようですよ☆

MSPの会員さんは、交流会終わったあと、
任意で、二次会行きましょう。

明日の午前中は、ちょっと時間がありそうなので、
ブログもメルマガも、書けると思います。

▼これ、買いました。＾＾　ジムで使おうと思います。

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今週末は、満室経営新聞の読者さん交流会が、
大阪で開催されます。

その前後に、

・ＭＳＰの音声インタビューが２～３本。
・空室対策モニターさんの現地取材。
・アパート経営フェスタ出演者さんとの打ち合わせ。

などが入っていて、かなり忙しいです。

コテツさんの意向で、
激安のビジネスホテルにしか泊まれませんが、

リッツ・カールトンに泊まってもいいくらい、
密度の濃い３日間になりそうです。(；-_-) =3

さて、昨日のブログの続きなんですが、

なんと驚くことに、
滞納者さんから、入金がありました。

しかも、滞納分も含めて約２ヶ月分！！(◎-◎；)

※３１０，０００円のご入金。ヽ(^◇^*)/

家賃＋分割で支払う滞納家賃は、
月々１５６，０００円なんですが、

その２ヶ月分に、微妙に足りないところは、
入居者さんの焦りなのか、それとも財政事情なのか。

でも、どんな形であれ入金は有り難いです。

このような場合、過去のケースだと、
まとめて入金してくれた入居者さんは皆無でした。

ですので、裁判所のホームページから、
強制執行に必要な書類をダウンロードするなど、
準備も万端だったのですが・・。

ちょっと、拍子抜けでした（笑）

こうやってちょっとずつでも、
マンションの購入資金を回収できればと思います。

ちなみに、最初に購入した名古屋のマンションは、
購入直後に入居した方が、ずっと住んでいます。

もうすぐ７年ですね。

このままのペースで行くと、来年の半ばには、
入居者さんが支払った家賃の総額が、
このマンションの、購入価格を超えます。（-＾〇＾-）

一方、富山で持っている、マンションのひとつが、
なぜか超短期で、引っ越されてしまうので、

どうしたものかと悩みどころです。。

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月曜日の午後、日本政策金融公庫に行って、
融資の手続き書類一式を、素早く書いてきました。

通常、融資の審査に通った場合、
融資条件などが書かれた書類が自宅に届きます。

しかし今回は、時間の関係で手渡しです。

政府系でお堅いイメージの公庫ですが、
月末目標のためには、イレギュラーな処理もすることが、
今回の案件で分かりました。（笑）

で、こちらは間違いなく本日着金されるはずですが、
たぶん「着金しないだろう」というのが、

６月はじめに「和解」した入居者さんの、滞納家賃です。

滞納家賃４ヶ月分を、６分割で支払う約束をして、
判決と同じ効力を持つ「和解調書」が、作られています。

そのときの記事はこちら

しかしながら、約束通り支払いをしたのは、６月末の１回だけ。

７月支払い分は、未だに支払われていません。

今日中に着金がない場合は、裁判所に申し立てをして、
問題なく、明け渡しの強制執行ができる予定です。

・・・とはいえ、

手続きの詳細が書かれたホームページなどを見ると、
裁判所に何度も出向いて、手続きや打ち合わせがありますし、

実際の強制執行の前に、「催告」という手続きがあり、
最低２回は、現地に行かなければならなようです。

さらに、逆恨みをされて、部屋を破損されないように、
飴とムチの両方で、対応していく必要があります。

かなり面倒くさいですね。。（＾＾；）

明日のブログで、「やっぱり払われました～☆」と、
報告できればいいなとは思います。