先週末の事例研究会は、全国のＪＲＥＣ支部の方が、
いろんな切り口でセミナーをしてくれました。

その中で特に参考になったのは、

「地元の有名企業とタイアップして、プロデュース賃貸を作ろう」
という事例発表でした。

アパレル会社やカフェなど、比較的オシャレな業種であったり、
有名な家具屋さんとタイアップすることで、
物件のイメージを劇的に上げ、テレビや雑誌などの露出を増やす戦略です。

タイアップのためには、ある程度の規模が必要なので、
管理会社さんを巻き込んでという話になりますが、
メディアを巻き込んだ、超強力な物件ＰＲができることになります。

これは素晴らしい・・・ (*￣ー￣)ﾆﾔﾘ。

そこで、まだ１０室以上の空室を抱える、
能美マンションでタイアップをしようと考えた訳です。

能美市の有名人といえば、もちろん・・

ウィィペディア掲載画像。

この人を置いて、他はあり得えません。



ご快諾いただいた暁には、
ぼくのマンションはさしずめこんな感じになることでしょう。







とはいえ、相手は国民栄誉賞も獲得された、
能美市や石川県だけでなく、日本の英雄とも言える人です。

ご本人に賃貸物件のデザインを頼むなんて、さすがに無謀すぎます。
市役所のデザインだって引き受けてもらえなさそうです。

しかし、お腹が空いたので外出したところ、
松井選手を会社のＰＲに活用し、大成功した会社を思い出しました。

ゴーゴーカレー（株式会社ゴーゴーシステム）です。

同社の社長（石川県出身）が、松井選手の熱狂的なファンということで、
お店を挙げて松井選手を応援し続けています。

その徹底ぶりは素晴らしいものがあり、事情を知らないお客さんが、
「松井選手公認カレー」ではないかと勘違いするほどです。

具体的には、

・社長がメディアに登場するときは、常に松井選手のユニホームを着用。

・ゴーゴーカレーという店名も、松井選手の背番号「５５」から。

しかも！！

ウィキペディアによると、同社及び社長個人と、
松井選手とは、特に関係がないそうです。。（笑）

まとめると、

・応援している！というスタンスなら、
　知名度の営利目的活用も、かなり大目に見てもらえる。

・そのためには、心からその人物を敬愛しないといけない。

ということでしょう。

２０年以上（松井選手が現役の間ずっと）中日ファンだったので、
ゴーゴーカレーの社長のようになるのは、
ちょっと難しいかもしれません。

昨晩、札幌から帰ってきました。

過ごしやすさを期待して出かけたのですが、
思ったより蒸し暑く、こっちにいるのと変わらない感じで、
毎日Ｔシャツをびしゃびしゃにしてました。（＾＾；）

さて、ＪＲＥＣ事例研究会の内容ですが、
「ミニコミ誌の活用」「地場企業とのタイアップ賃貸」など、
今回も役立ちそうなお話を伺えました。

「どうやったら自分の物件に使えるか」をしっかり考えて、
少しずつ応用していこうと思います。

夜は、地元名物のジンギスカン＆サッポロビールで懇親会。
昨年（沖縄）に引き続いて、屋外の開催でした。

自ら肉を焼き、参加者にふるまう代表理事の浦田さん。

一次会のあと、札幌の参加者さんに教えてもらって、
すすきのの居酒屋さんに行ってみました。

この刺し盛りが、９８０円！！

コスパや近海魚のおいしさは、北陸も負けてませんが、
北海道は獲れる種類がダントツに多いですね。

海さくら　都通店

誕生日に行くと、年の数だけ手羽先がもらえるそうです（笑）

おはようございます。
今日は、ＪＲＥＣの事例研究会に参加するために、
９時過ぎの飛行機で札幌に向かいます。

第４回　全国事例研究会（札幌）

開催場所は毎年違っていて、
これまで、東京→広島→沖縄→札幌という順序だそうです。

普段のセミナーでは採り上げられないテーマが多いので、
第２回の広島開催から、ずっと参加しています。

夜はジンギスカンで懇親会ということで、こちらも楽しみです☆
早く夜にならないかなぁ・・（=´∇｀=）

ちょっと前の記事に書いた区分マンションは、
あっさりと買付が却下されてしまいました。ε= (´∞｀ )

融資特約なし、瑕疵担保免責、いつでも決済可能

という、売主さんの気持ちが動く条件を毎回出してるので、
大きな価格交渉でなければ、ほとんど通ります。

今回は２００万円程度と、大きめな指値が必要な物件で、
本来でしたら、買付を入れずに見送るようなものだったのですが、
問い合わせをした不動産会社さんが、

「●●万円くらいだったら通ると思いますよ」

と推してくれたので、買付を入れたという経緯です。

・・・で、検討もされずに玉砕。

元付業者さんなのに、全然売主さんのこと分かってないなぁ・・と、
買付を作成してＦＡＸした時間のロスが痛かったです。

以前にも、買付を通したあとで売り止めになってしまったり、
売値が途中で上がったりしたことがありました。
元付けさんのグリップ度合いは、買う側にとってはとても大切ですね。

懲りずに、別のマンションに買付を入れました。
今度は１００万円の価格交渉中。

建物の外観写真も、なんか同じように見えますね（笑）

今年中に、区分をあと２戸買おうと思ってまして、
それなりの家賃のものを買えれば、
区分から入ってくる年間家賃収入が、１千万円になります。

２戸買って、ようやく１０戸。

２千戸買った、水永さんにはとても追いつけません。
っていうか、日々離されていますね。

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先週の土曜日、メルマガ飲み会を恵比寿で開催しました。

３０名近くの方に参加いただき、
馬刺しやさくら鍋、馬肉ステーキなどを堪能。（=´∇｀=）

恵比寿　ばくろう（馬喰ろう）

横浜だったら、事務所のすぐ近くにある
ここのお店が、美味しいと思います。

翌日の日曜日は、ぼくの誕生日だったのですが、
都内に泊まってそのまま、セミナーの講師をさせていただきました。

藤山勇司さんとのコラボ企画ということで、
資料もしっかり作り込み、初めてのテーマでお話しました。

融資については、「アパートローン」などの定型商品と、
「プロパーローン」と呼ばれる普通の融資を、
混同して考えてしまうことが、上手くいかない大きな原因のひとつです。

ふたつの違いと、それぞれの活用法について熱弁しました。(｀ヘ´#)

藤山さんは、こんな感じでもっと本質的なお話。

融資って、裏技がある訳でもないし（あっても違法だし）、
突き詰めると、当たり前の話になってしまうことが多いですね。

ある程度の規模を持ってる投資家さんどうしの会話では、
融資の話というのは、意外と話題にならないものです。

今週は、来月の北陸行きについて日程調整と、
区分の購入を進めたり、収支レポートを作ったりします。

今日も区分マンションの買付を入れました。
川崎市にある、割と大きめの物件。

一定の規模（３０戸～）のファミリー区分は、
修繕積立金が不足していなければ、管理状態が悪いものは少ないですし、
価格が折り合えば、すぐ買っても良いような気がします。

なので、だんだん検討が雑になっているのですが（笑）、
今のところ失敗らしい購入はありません。

さて、ここ数日の不動産活動なんですが、
この区分買付以外では、ほとんど能美マンションのことをやってます。

１ヶ月以上先になりますが、訪問予定のアポを取ったり、
大量購入品（ＩＨやエアコンなど）を安く買う方法を探したり、
地元の情報誌を読んで相場を把握したり。

いろんな情報誌が乱立している地域もありますが、
石川の小松エリアは、この「Ｆａｖｏ」が独占状態だそうで、
これを読むだけで、かなり地域を把握できそうです。

かなり面白いので、別の機会に紹介するかもしれません。
熟読して地元の人みたいになろうと思います。

北陸の物件を買うほうの活動は、中断してしまってるので、
来月は復活させようと思ってます。

あと、「青野菜と参鶏湯を食べて、腎臓と肝臓を強化しよう」
というＦＢのコミュニティに影響されて、
ここ２日間、大量に緑黄色野菜を摂取するようにしています。

参鶏湯は、味が薄いし煮込みすぎでパサパサしてるので、
あまり好きじゃないんですよね。（＾＾；）

今年も開催されますねー。もちろん参加します。

【無料】お金の教養フェスティバル２０１３

今年は、１０年で２千戸もの収益不動産を購入した、
スターマイカの水永社長が、不動産の講演をされるそうです。

さてさて。
能美マンションの初入金と、報告がありました。

何度も書いてますが、このマンションはサブリース中なので、
送金明細は、こんな感じになってます。

実際に入った賃料は１０８万円ちょっとなんですが、
保証賃料は９９．６万円と決められています。

それを上回った分は、分配率６７％が入ります。

保証賃料と分配金を合わせて、１，０５５，９６５円が実収入です。

この金額だと、実際に入った家賃と大差がないのですが、
仮に満室になって、毎月１６０万円が入ってきた場合には、

９９．６万円＋（１６０万円－９９．６万円）×６７％　＝　１４０．０６８万円

が実収入ということになり、
２０万円近くも、引かれてしまうことになります。

ちなみに、満室時家賃は下記の入居率から逆算しています。

1,085,500÷66.6%=1,620,149

しかも、普通サブリースというと管理費が込みの場合が多いのですが、
この契約では、ここからさらに毎月５万円強の管理費が掛かります。
（入居率に関わらず、管理費は一定なのです。）

なので、家主が「サブリース勝ち」となるためには、
毎月の家賃収入が、「保証賃料－管理費」以下になる必要があり、
それはないなーという判断になったのでした。

さらに細かい、部屋ごとの収支については、
満室経営新聞プレミアムで公開します。