2008年10月12日 07:48
昨日の夜１０時くらいに、横浜に戻りました。
ベンディアム主催のセミナーで、
赤井誠さん、マサさん、和合実さんと一緒に出演。
１００名近くも参加者がいらしてて、びっくりです。
高利回り物件取得の方法と、満室経営について、
話をさせていただきました。
あまり積極的な購入を望んでいない方も多かったようで、
ちょっと購入系の話に時間を使いすぎたかな～という
感じではあります。
このあたりは、自分もレベルアップが必要かも。
それと、今日これから用事がある関係で、
セミナー後の懇親会に出られなかったのが残念。（；＿；）
次回の北陸遠征はたぶん、
来月の中旬あたりの週末になると思います。
さて、４日に開催されましたアパート経営フェスタ。
多くの方に感想ブログを書いていただきました。
ありがとうございます。（＾▽＾）
山田里志さん fasttrackさん ジョセフィーヌゆきさん
こちらのページには、
写真もたくさんアップされているので、見てくださいね。
2008年10月11日 07:44
昨日は早朝から真夜中まで、
いろいろと忙しく動き回りました。
今日のセミナーのために前日入りしている
マサさんと一緒に行動しました。
まずは倒産や夜逃げで大量退去のマンション。
管理会社さんと現地で待ち合わせて、
リフォームなどの進捗状況確認。
ここはなるべくお金を掛けない方針なので、
原状回復的なリフォームなんですが、
古いしボロいしで、ちょっと気が滅入ります。（ーー；）
次に工務店さんと待ち合わせて、
リノベ中の部屋を確認。だいぶ仕上がってます。
新品のキッチンも運び込まれていました。
吹き抜けで天井が高いので、
クロスの貼り替えに、足場が要ります（笑）
玄関のクッションフロアと和室のクロス柄を、
色見本などを見て、決めました。
っていうか、マサさんが決めました（笑）
その後、富山と金沢の管理会社さんを訪問。
リノベ物件と売り物件の見学、メルマガ飲み会。
充実した１日でした。
セミナー出演で来たってことを忘れそうです。
ちなみに、昨日の昼食は金沢名物ゴーゴーカレー。
夜は金沢駅東口のお寿司屋さんでした。
2008年10月10日 07:41
高岡のホテルからアップしてます。
いやー、やっぱり富山はいいですね。（＾○＾）
昨日も楽しく、地酒や刺身や寿司を堪能しました。
不動産の活動は今日これからがメインですが、
昨日は高岡の管理会社さんを訪問。
賃貸事情などを聞くにつれ、厳しさを実感。
ぼくが住んでいた頃に元気のあった会社やお店も、
撤退したり、リストラしたり、廃業したり。
管理していただいてる物件の入居率は、
９５％前後を維持できており、助かってますが、
油断せず、気を引き締めていきたいところです。
ちなみに、８日に書きました家賃値下げ交渉の話は、
退去後すぐに入居していただく場合に限り、
共益費分（３千円）をサービスする・・という線でいくことにしました。
空室損や募集経費との兼ね合いで、
このくらいの値下げなら、トータルお得だろうと
判断したためです。
こちらの結果は、週明けの予定です。
さて、これから持ち物件を回りつつ、
セミナー会場のある金沢へ移動。
夜はメルマガ読者さんとの飲み会です。
今日もお寿司屋さんの予定。（＾▽＾）
明日は、今回の主目的であるセミナーですので、
飲み過ぎないようにしなければいけません。
2008年10月 9日 06:06
これから空港まで出て、
全日空の富山便に乗らなければいけません。
着いてからはそんなに忙しくないんですが、
電車で行くときに比べて、バタバタする気がします。
さて、昨日は加賀市の水道局から電話があり、
「水道メーターが異常に進んでいる」との連絡。
そのままの数字で検針・請求されると、
通常月の３倍以上の金額になるとのことで、
さっそく管理会社さんに調べてもらいました。
すると、最近入居者が変わった（同じ法人）部屋で、
通常月の１０倍くらいの使用量であることが判明。（゜▽゜；）
１０倍使うとなると、日常生活ではあり得ません。
漏水しているか、長期不在時に出しっぱなしか、
「源泉掛け流しごっこ」を自宅で実践したか・・・。
２４時間出しっぱなし・・・（笑）
入居者さんとの連絡が夜まで取れなかったので、
今日以降のやりとりになる予定です。（＾＾；）
市役所から電話が来たときはびっくりでしたが、
その後は管理会社さんが動いてくれて、助かりました。
やっぱりチーム運営が大切ですね。
ところで、あさって配信の財布レポート。
ＮＳＸ松田さんのコラムがすごいです。
戸建てのセルフリフォームの全貌を、
豊富な写真と、全項目の費用明細つきで公開です。
「ニス ９４８円」
「電球ソケット ６４８円」
というレベルまで掲載されています（笑）
１２畳の洋室２部屋、６畳の和室２部屋。
洗面所、トイレ、玄関、廊下、階段。
合計のリフォーム金額に、きっと驚きます。(￣Д￣;)
自分でリフォームする人はもちろん、
しない人でも、業者さんの出した見積もりを、
セルフの場合と比較して、値段の根拠が分かります。
適正価格で発注できるようになりそうです。
2008年10月 8日 07:48
明日から富山＆金沢ですので、
その準備にいろいろ忙しくしています。
昨日は、配信する音声ファイルの編集と、
１１日のセミナーで使用する資料を作りました。
こんな感じになりました。
金沢の近江町市場ってところの写真です。
アパート経営関連ではまず入居の問い合わせ。
空室が出たアパートにちょっと前から契約いただいている、
法人さんからの追加契約の申し出でした。
今後も空室が出たら、
どんどん借りてくれるそうです。（＾▽＾）
・・・が、「あまり頻繁に使わない」ということから、
家賃の大幅ダンピング（２割以上）を提示されてます。
２割も下げた家賃だったら瞬時に決まると思うし、
部屋にいる日数が少ない＝下げて欲しいというのは
値下げの理由にならない上に、かえって困ります。
水漏れさせて長期外出とか、危険です。（´～｀ヾ）
ということで、こちらは丁重にお断り予定。
ですが、このあたりは鍛え抜いた交渉力で、
家賃を下げずに、部屋も借りていただく・・・というのを
密かに狙っています。(￣ー￣)
うまく行ったら報告します。
今日はレポートの校正と配信準備をします。
そのほか、現地で会う業者さんなどに連絡するのと、
メルマガ飲み会のお店を予約、参加者さんへの連絡。
明日は朝早いので、今日のうちに全部やります。
2008年10月 7日 07:56
フェスタのレンタル品を返しに行くついでに、
コテツさんが北千住で建築中のアパートを見学しました。
接道が極めて悪い土地を破格値で購入し、
独自のコンセプトで、オンリーワン物件を建ててます。
内装はまだ作業中だったのですが、
簡単に特徴を言うと、超狭いです（笑）
狭いんですが、ものすごい天井高で空間的には広く、
限られたスペースを全力で居室に回して、
少しでも広さを感じるような工夫がされてます。
実際、部屋に入った時よりも数字（面積）を聞いた方が、
狭いっ！って気がします。
だから、単位面積あたりの家賃は高いのに、
新築のアパートにはない価格帯なので、
安く新築に住みたい人には、たまらない訳です。
実際、入居も順調に決まっているそうで、
土地から仕入れたのに、驚くほどの高利回り。
新しい新築のコンセプトとして、
その分野のオーソリティーになるかもしれません。
コテツ＆進藤建築士のコンビ
恐るべしです。
・・・が、この写真。
凝ったことを色々やってることもあり、
完成がシャレにならないくらい遅れています（゜▽゜；）
新築は苦労とアクシデントの連続なんだそうです。
2008年10月 6日 09:04
昨日は二日酔いでローテンションの中、
レンタル品の返却などの事後処理をしてました。
２時頃に横浜に戻って、
それからはのんびりしてました。
財布レポートを書いたり、今週末にあるセミナーの
資料を作ったりしなければいけないのですが。（＾＾；）
フェスタの写真をいくつか撮ったので、
アップしておきます。
サポーター＆スタッフのミーティング。
チラシやパンフレットの準備。
出演者の西山雄一さんが、スタッフより早く来て手伝ってくれました（右端）
楽屋でお弁当。部屋の奥に出演者の皆様。
琴奈さんのリハ中にヤジを入れる沢さん＆今田さん。
照明係さんの席から撮影。実は特等席。
募金にご協力いただいた皆様、ありがとうございます。
さて、これから財布レポート書きます。
久しぶりに大きな出費がなく、
キャッシュフローが出る月の予定です。(≧∇≦)
