こないだの週末は、
フェスタの申し込みが、かなりありました。

去年もそうでしたが、告知直後と直前一週間が、
いちばん申し込みがあるんですよね。

アパート経営フェスタ２０１１【ＦＩＮＡＬ】

では、地味なテーマながらも長く続いた、
水道メーターの取替について、今日で完結編です。

メーター本体の価格が異様に高かったのは、
当該マンションに、「集中検針盤」が付いているから、
ということが分かりました。

この集中検針盤というのは、それぞれの部屋で使われた水道料を、
一発で検針できるというメリットがありますが、
他にはこれといって、大家さん向けの利点がなさそうです。

そこで、再び水道局に電話を掛けて、

「集中検針をやめたいんですけど、いいでしょうか？」

と、聞いてみたところ、あっさりＯＫでした。

ただし、

「各戸の検針盤が、オートロックの中にあるなど、
戸別の検針ができない場合は、集中検針盤でお願いします」

とも言われました。

今回のマンションは、オートロックがないので平気です。

ということで、このマンションについては、
メーター取替以降は、集中検針を廃止することになったので、
取替費用はかなり安くすることができました。

メーター本体がウソみたいに安くなったのと、
取替費用は、「単価×個数」ではなくて、
人工（にんく）で計算してもらうことで引き下げができました。

５０万円以上のコストダウンは大きいです。（=´∇｀=）



ところで、「水道局の人の検針がしやすい」というだけの理由で、
高いメーターを設置し続ける運命にある集中方式ですが、

建築した時の大家さんは、
いったい、なぜこんなのを付けようと思ったのか。

疑問に思ったので、いろいろ調べてみたところ、
多くの自治体で、

・以前は、一定戸数以上の規模がある集合住宅には、
　集中検針盤の設置が義務化されていた。

・しかし、多大な維持コストが掛かるなどの理由で、
　義務が廃止されたところも結構ある。

ということが分かりました。

こちらの自治体サイトもそうですね。

残念ながら、富山市がどうなのかは分かりませんでしたが、
管理会社さんも知らなかったくらいなので、

高いと思いながらも、集中メーターで取り換えた大家さんは、
義務化が廃止された後も、多いのかもしれません。



ちなみに、一方的に検針員さんの負担を増やすのは、
少しかわいそうかなとも思ったので、

富山市水道局に

「集中検針盤の検針と、戸別の検針では、
　外注の検針員さんに支払う手数料は違うんですか？」

ということも聞いてみました。

すると、やはり集中検針盤よりも、
戸別に検針をしたほうが、支払手数料は高いそうです。

富山市のホームページから、証拠も見つけました。

全文はこちら

今回は、メーターの料金をネットで調べたり、
モノによって価格の差が激しい理由を、水道局で聞かなければ、
そのまま高いメーターを替えた可能性が高いです。

何ごとも、しっかり調べてみるものだなぁと思いました。

アパート経営フェスタまで１週間！！

昨日、当日配布するパンフレットができあがってきました。

アパート経営フェスタ２０１１【FINAL】

「江戸川まで行くのが遠いなー」なんて言ってると、
きっと後悔すると思いますよ。。。 (*￣ー￣)ｖ



さて、今日は最近掲載された各種媒体のご紹介です。

まず、以前に１年ちょっとの間、連載をしていた、
不動産投資サイト「ノムコム・プロ」で、新連載が始まりました。

第１回目は、これまでのようなコラム形式ですが、
今後は、自分の持ち物件についての、購入ドキュメントが、
随時入ってくる予定です。

ノムコムプロ　投資家けーちゃんコラム

それから、おなじみの楽待さんでもコラム連載です。

こちらは、「本当に買うべき物件を見分ける具体的手法」と題し、
実際に楽待に掲載されている物件について、
どのような観点で、チェックをしていくかを説明したものです。

首都圏の物件が多いので、少し地方とは見方を変えています。

楽待コラムはこちらから

雑誌掲載もありまして、ひとつめがBIGｔｏｍｏｒｒｏｗの増刊。

BIGtomorrow MONEY(ビッグトゥモローマネー) 「不動産投資」ですぐに月30万円稼げる方法 2011年 11月号 [雑誌]

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青春出版社 (2011-10-20)

Amazon.co.jp で詳細を見る

こちらは、去年くらいにBT本誌で掲載された記事が載ってます。




最後に、ダイヤモンドZAiというお金の雑誌にも、
取材をいただいた記事が載りました。

ダイヤモンド ZAi (ザイ) 2011年 12月号 [雑誌]

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ダイヤモンド社 (2011-10-21)

Amazon.co.jp で詳細を見る

こちらは、株や為替、投信などがメインの雑誌で、
不動産については、巻末のほうに出ているだけですが（笑）、

ぼくが購入した物件の、改善前後の収支など、
かなり具体的なところが載ってます。

ただ、画像にもある「利回り１１％」という数字が、
ローンも経費も払ったあとの計算だといいうのが分かりにくかったり、

次のページで「アパートローン」で資金調達したのが、
「住宅ローン」と書かれてしまっているなど、少し注意が必要です。

あと、写真の大きさが、過去最高ですね。。（笑）



というわけで、ご興味あったらご覧下さい。

アパート経営フェスタまで、あと８日です。

アパート経営フェスタ２０１１【ＦＩＮＡＬ】

昨日は、オープニングの時に放映される動画に、
いろいろ修正を加えたりしてました。

かなり格好良い仕上がりになってます。ヽ(*^｡^*)ノ

さて、前回のつづきです。

とても支払う気になれない水道メーター取替の見積もりを、
何とか下げようと思って動き出しました。

管理会社さんからの見積もりを再掲載しますと・・

よく見ると、見積もりじゃなくて「請求書」になってます。

普通のリフォームだと、ちゃんと見積もりが来ますし、
当然、自社施工でもないのに変な感じです。

で、内訳をみると、メーター本体の値段が、
見積もりのほとんどを占めています。

「メーターって、こんなに高いものなのか？？」

と思って、Google検索をしてみると

ふむふむ。

同じメーカーでも、価格の差が大きいようです。

管理会社さんには、どの水道メーターを使うのかを、
確認してありまして、その価格自体はかなり妥当なものでした。

口径は１３㎜ということなので、
できれば、ここに載っているような１万円以下の商品を、
使いたいところです。

次に富山市の水道局に問い合わせ。

物件名と所在地を伝えて、「メーターが高いのでほかのを使いたい」
と伝えたところ・・・

「そちらの物件ですと、このメーターくらいしか使えません」

という、驚きの事実が発覚しました。（￣Д￣；）　

なんでだよー・・・と諦めきれずに、
今度は、水道メーターを作っている会社に電話をしました。

「水道局に、こんなこと言われたんですよー。（／＿；。）」

「水道メーターは、もっと安いのがたくさんあるのに、
なんで、こんな高いのを使わないとダメなんでしょうかねぇ。」

と、何か良い知恵を得られたりとか、
最悪でも、同じ水道メーターを安く入れられないかと思ったのですが、
返ってきた回答は、

「そちらのマンションは、集中検針盤対応だから高いです」

ということでした。

集中検針盤というのは、初めて聞いた言葉ですが、
どうやら、下記の画像のように、
ひとつの検針盤で、全戸の使用状況が分かるものらしいです。

へー。それは便利ですね・・と思いましたが、
はいそうですかと、高いメーターを買うのも納得いきません。

何とかならないかと、考えたのでした。

次回は、改善後の見積書をそのまま載せます。

アパート経営フェスタまで、あと１０日！！

準備も佳境に入っておりまして、
各方面との最終打ち合わせや細かい進行表の作成など、
当日まで、やることが目白押しです。

※関係ないけど、「目白押し」という言葉は、鳥の「メジロ」が、
　木に止まるとき、ぎゅうぎゅうに詰めることから来た言葉です。

　
　けっこうかわいい（笑）



おかげさまで、残すはB席のみです。

参加費３，５００円とリーズナブルではありますが、
早くお越しいただければ、１２列目から座れますので、
見づらいこともありません。

アパート経営フェスタ２０１１【FINAL】

さて、７月末くらいのブログで、
持ち物件の水道メーターを交換しなければならないという、
記事を書いたのですが、

その時の記事

入居率アップにも、そして安全性にも何の影響もないため、
自分の中での優先度が極めて低く、
管理会社さんから、見積もりを出してもらっていたのに、
完全に放置してしまってました。。

こういうのは、下記の本で書かれている「満室チーム作り」には、
かなり不利に働きますので、反省しなければいけません。

みんなが知らない 満室大家さんのヒミツ

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寺尾恵介 工藤一善
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また、管理会社さんから出てきた交換費用が、あまりに高いことも、
優先度を下げていた原因だったりします。

１５戸のマンションでの、取り替え総額は・・・

￥７３５，９９８－　(￣Д￣；)



「水道メーターの交換は、しなくて良かったことにしよう」と、
思いこみたくなるレベルの費用です。

このマンションの、１ヶ月の家賃総額に近いくらいですからね。

ということで、約２ヶ月に渡って忘却していたところ、
管理会社の担当さんに督促をされてしまい、

「なんとか値段を下げてみるしかないな」と、動き始めたのでした。

で、最終的には価格を下げることができたのですが、
詳細については、次回以降にしたいと思います。

先週末は、演出打ち合わせ以外にもいろいろありまして、
一棟ものの売りマンションを見に行ったり、
区分マンションに、買い付けを入れたりしました。

一棟ものは、周辺の環境を見て断念。

区分は６０万円の指値をしているので、回答待ちです。

あと、夕方からはメルマガ読者さんとの飲み会。

この「メルマガ飲み会」と呼んでいるイベントは、
以前は月１回、２年以上に渡って開催している人気企画だったのですが、
最近は、せいぜい半年に１回です。

初めて飲み会に参加した方も多く、
また、いつもそうですが、とても盛り上がりましたので、
もう少し頻度を上げようかな・・とも思いました。

過去にやったメルマガ飲み会イベントは、
いろいろ趣向を凝らしていまして、

・新宿「おもいで横町」の超狭い焼き鳥屋さん
　６畳に１５人＋机が入る感じでした（笑）

・会費２万円で高級中華のあと、ホテルラウンジでドンペリを飲む

みたいなことを、過去にやってます。

開催場所も、東京だけでなく、
横浜、名古屋、札幌、大阪でも開催したことがありました。

これからの開催も、これまでと同じくメルマガで告知しますので、
美味しいものを食べながら、楽しく過ごしたいという方は、
ぜひ、メルマガのほうにもご登録下さい。

投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン

フェスタまで、あと２週間を切りまして、
本番の演出などについて、詰める時期になってます。

会場前方のＡ席が、残り数席になりました。

アパート経営フェスタ２０１１【FINAL】

A席は、会場の３分の１より前方です。

かなりよく見えますので、今のうちにどうぞ。

さて、土曜日は会場の舞台担当の方のところへ伺って、
照明をどうするとか、マイクを何本どう使うかなど、
細かい打ち合わせをしてきました。

フェスタも年々大規模になってるので、
昨年からは、専門の演出会社さんにも手伝ってもらっています。

打ち合わせにも、同席いただきました。

舞台演出を仕事には、専門用語や独自の言い回しが多く、
何を言っているのか分からないときが、かなりたくさんあります。

土曜日だけでも、

「タクイチをお願いしたいです」

「ピンをベタに詰めるのは厳しいです」

などなど。新出単語が続出でした。

ぼくが一人で打ち合わせに行っていたら、
当日、とんでもないアクシデントが起きそうですね。。（＾＾；）

で、打ち合わせのあとは、
久しぶりに、メルマガ読者さんとの交流飲み会でした。

こちらについては、明日のブログで書きます。

今日は夕方までは、天気も良いという予報なんですが、
ほとんど外出予定がなく、事務作業をする日です。

お昼に、税理士さんが近くに来てくれるので、
昨日で終了した、税務調査の結果報告を受けます。

電話では教えてくれなかったんですよね。。。（＾＾；）
緊張します。。

さて、時々ブログでもお伝えしていますが、
昨日は、月に１度の「全国大家ネットワーク」の定例会議でした。

来年度（４月くらい？）に、社団化をめざすということで、
これから、色々と忙しくなりそうです。

ぼくは、「コンテンツ作成委員」になっているので、
コラムやレポートの企画を考えたり、
著名な方や有識者に、寄稿をお願いしたりする役目です。

コラムと言えば、大家ネットのホームページに、
発起人が持ち回りで、コラムを掲載することになってまして、
いつの間にか、かなり増えています。

大家ネット　コラム一覧のページ

ぼくにも順番が回ってきて、先日ひとつ書き上げました。

ちょっと毒づいたような内容になってます（笑）

大家ネットは、趣旨に賛同された大家さんなら、
無料で加入することができます。

これから、会員さん限定のコンテンツや企画もありますので、
大家さんを取り巻く環境を良くしたい！と思われる方は、
ぜひ、登録をお願いします。

大家ネットワーク　登録ページ

ちなみに、大家ネットの会議は、
さくら事務所さんの会議室をお借りしているのですが、

事務所のある茅場町は、美味しそう＆一人で入れそうな、
もつ焼き屋さんとか、居酒屋さんが多く、
まっすぐ横浜に帰るには、かなりの意志の力が必要です。