昨日は、体調と天気が芳しくなかったので、
物件調査を今日に延ばして、自宅で大人しくしてました。

リスク対策セミナーの準備も大詰めで、
そろそろ完成しそうなのですが、

自殺の補償をしてくれるという「あおい共助会」の
ホームページや連絡先が分からず、しばらく苦戦···。

今の時代に、あり得ない不便さです···（´ヘ｀；）

そんな中、嬉しいニュースが２つ。

ひとつは、戸建ての買付が通りました。

買付を入れた金額よりは高いものの、
最初に想定していた金額より安い、６５０万円。

融資の問題がないので、気分は楽ですが、
むしろ買ってからが勝負の物件なので、気が抜けません。

それから、富山でリノベをやってた部屋に、
法人での入居申込みが入りました！（＾▽＾）

原状回復以外に２００万円以上の費用を掛けた部屋。
一番決まって欲しいと思っていたので、嬉しいです。

家賃は以前の入居者から５．５万円の大幅アップ！
リノベ利回りは、２０％超えになりました。

寒さは厳しくなってきましたが、
不動産活動は、だんだん盛り上がってきました。

この調子で、がんばります。

ブログランキング　　←順位が落ちてしまいました（＾＾；）



ホームセンター２００％活用術は、明日の２３：５９で値上げします。


　

戸建の買付を交渉している中、
また、新しい物件情報が入ってきました。ヽ(^◇^*)/

今後は一棟ものです。

北陸ではないですが、それなりの田舎で、
これまでの物件ほどではないですが、それなりの利回り。

築年数も浅めのＲＣなので、ものすごい積算評価です。

明日、現地に行ってくる予定。

しばらく買う動きが少なかったのですが、
次第に、活動量が増えてきました。（≧∇≦）

昨日は、財布の中身レポートのインタビューで、
東京Ｒ不動産の運営者の方と面談。

ひと味違うこだわり物件を作り出し、
即日入居を実現するまでのノウハウを伺いました。

配信はちょっと先になりそうなのですが、
楽しみにしていて下さい。

今日は午後から、日本政策金融公庫の本店に行って、
不動産への融資方針について聞いてきます。

いろいろな人と会えるので、毎日楽しいです。

ランキング応援お願いしまーす。　←　そろそろ復帰したいです。



富山でいちばん有名な大家である吉川英一さん。

版元が倒産して絶版になってた著書が、
ＰＤＦで読めるようになりました。

こちらから申し込めるようです。

富山の洗練された投資家である
わくわくＲｉｃｈさんのコメントでもありました。
紙の投資などについての話。

メルマガには時々書いているのですが、
不動産をいくつか持っている人の特徴として、

「不動産を買うために、地道に貯金をした」って方が、
ほとんどいないってことです。

みんな、元々貯金があったか、株とかで増やしたか、
最近では、ネットビジネスで増やしたって方にも会います。

良い物件を購入できれば、
その後、お金はどんどん増えていきますので、
２棟目、３棟目・・・と加速していくと思います。

１棟目を買うまでは、地道な貯金以外の方法で
頭金を貯めることをお薦めしています。

バイトや共働きしてもいいですが、
物理的に大変なので、自宅でできるものを・・・という感じです。

詳細については、メルマガバックナンバーをお読み下さい。　
　　→　不動産投資の自己資金について書いたメルマガ



さて、昨日は今年のアパート経営フェスタで、
超ビッグゲストの招致に成功！！ヽ（＊＾。＾＊）ノ

１０月３１日、ぜひ空けておいてくださいね。

それから、戸建ての買付ですが・・・

現在、保留状態です。

先方さんの売却希望額とは１５０万円のギャップ。

ギリギリ呑める・・・という最低額とでも、
５０万円の差があります。

５０万円なら上乗せしてもいいかな～と思いますが、
取りあえず、できるだけ安く納めるよう交渉です。

一棟ものの物件とは、１０倍の規模の差がありますので、
５００万円の価格交渉だと思って、妥協せず頑張ります。

ランキング応援、ありがとうございます☆　　←そろそろ順位に変動が？

おススメ本と教材のページに、
投資家けーちゃん特典付きの教材を、まとめました。

今のところ、４種類あります。

さて、昨日の朝ＦＡＸを入れた戸建ての買付。

業者さんから夜メールがあって、
明日（ということは今日）売主さんを訪問なんだそうです。

直接会っての価格交渉してもらえるのは、
買主としては、ありがたいです。（=´∇｀=）

戸建なので総額自体が大したことありませんが、
買付価格はローンの残債より低いので、
即決はされない見込みです。

さぁ・・・どうなるか。（*`ー´）



昨日は、２月１５日のセミナー資料を作ってました。

２００５年にやった資料は、
ほとんど使い回すことができません。（＞＜）

表紙含めて、１４ページまで作りました。
あと、４倍くらいの分量になりそうです。

大変ですが、ＪＦＡランキングでも１位になったので、
頑張らなくてはなりません。

ランキング応援ありがとうございます♪　←　今日も頑張ります☆

所有物件の中で、利回り・入居率とも最も良い物件が、
金沢にあるワンルーム２８戸のマンションです。

買う前は１５戸も空きがあったのですが、
同じ管理会社さんに委託したまま、瞬時に満室。

チームとの関係強化、超重要です。(￣へ￣)

昨日は中野くんという若い社員さんが、
３／２０に空く部屋を、４／１付けで決めてくれました。

今の空室を埋めることも大切ですが、
入居の旬を逃さないことも、同じく重要だと思ってます。



さて、実需系物件購入の続きです。
ちなみに、上尾の戸建はさっき買付を出しました。

実需系（ここでは売主さんが住んでた物件という意味）を
安く買うには、大手の不動産販売会社がお薦めです。

名古屋の区分も、三菱不動産販売で購入しました。

仲介数をこなさなければいけないので、
値を甘めに付けて、早く売却しようとしてくれます。

住み替えの場合は、次の物件も同じところで購入することもあり、
セールスの方は「売り＆買い」が掛かってるので、
取引成立のために頑張ってくれます。

さらに、「ウルトラ物件獲得術」でも語られていますが、
値を下げる９番目の方法（禁じ手）も、
大手会社の社員さんの方が、使いやすいです。

逆に自分が売るときは、地場の小規模な会社が良いと
売却を何度かこなしている方に、教えてもらいました。

今日は買付が通ることを祈りながら、
リスク対策セミナーの資料作成です。



◆ランキング協力ありがとうございます！　←　嬉しいです。（＾▽＾）

ぼくは、名古屋に区分マンションを持っていますが、
投資用ではなく、２ＬＤＫのファミリータイプです。

市内中区の地下鉄駅から徒歩３分。
６５㎡あって、利回り１１％（管理費・修繕積立金控除後）です。
表面利回りだと、１４％ありました。

なにげに結構すごい！ヽ（＊＾。＾＊）ノ

旦那さんに先立たれた高齢の女性が、
老人ホームに入るので・・という理由で売却。

　１．今、その物件に住んでいる
　２．売却しなければならない物理的な理由がある
　３．転居の時期が決まっている
　４．今の物件を賃貸する・・という発想がない

という売主さんにターゲットを絞るのが、
実需用不動産の購入で、うまく行く法則かなと思います。

ということで昨日はいつもより早起きして、
湘南新宿ラインで、埼玉県の上尾まで遠征。

売り戸建て物件を見てきました。
５２㎡くらいの、軽量鉄骨２ＤＫ。築１５年です。

お住まいの方に２人目の子供ができ、
さすがに２ＤＫでは狭いので、新居に引っ越します。

今の物件が売れないと、引っ越せないので、
売り意欲旺盛です。上記の１～４を完璧にクリア。

明らかに安いなーと思える金額で出てますので、
さらにもうちょっと指値して、買えたらいいな・・という感じ。

ただ、ぼくは自分でのリフォームができませんので、
修繕にお金が掛からないことが絶対条件です。

実需で購入する方は、賃貸の入居者よりキレイに使うので、
昨日の内見でも問題ありませんでした。

思ってる値段で買えて、思ってる値段で貸せた場合の
「妄想利回り」は、約１３．９％。

さぁ、どうなるか・・・というところです。（=´∇｀=）

ブログランキングで記事の評価がある程度把握できるので、
クリックが多ければ、実需ノウハウの続きを書きます。

少ない場合は、
腕相撲の必勝法でも書こうかな・・・（／＿；。）

そのあと、池袋まで戻って学びの会に出席。

確定申告の時期を控えてるということで、
２ヶ月連続で税理士さんを呼んでくれてます。

減価償却の話など、知らないことも多くありました。

日々勉強です。

◆リスク対策セミナー、続々と申込入ってます。
　
◆ホームセンター２００％活用術、２５日で値上げです。

今日は久々に、売り物件を見に行く予定です。
築浅の戸建て物件。

激安・・・とまでは言えないので、
現地を見て、買うかどうか決めたいと思ってます。

さて、今日はブロガーの方にお知らせです。

ぼくのブログの右端のメニューバーに、
「岩崎かおる投資セミナー」って画像リンクがあって、
その下に「AD by　PetaPeta.tv」って書いてあります。

これは、「ペタペタ」っていうウェブ広告なんですが、
下記のＵＲＬから、誰でも広告枠を作ることができます。

ペタペタのホームページ

このペタペタには、財布の中身レポートが
広告主として登録されていますので、
不動産投資に関するブログには、広告を出させていただきます。

財布レポートのバナーは、こんな感じ。

今、広告出稿中のホームページは・・・

金持ちリタイヤへの道
ぼくと投資と樹海の日々（まりおさんのブログ）

広告がクリックされるかどうかに関わらず、
毎日決まった金額が、カウントされます。

ジャンルが合ってるページでしたら、
ほぼ１００％、出稿していこうと思います！

ただ、広告料はとっても安いので、
あらかじめ、ご了承下さい。。。（´～｀ヾ）

広告枠を登録されましたら、広告主検索のところから
オファーをしていただければと思います。

よろしくお願いいたします。

ランキングクリック！！　
▲クリックひとつで、めっちゃ嬉しい訳です。