もうひとつ区分に買付を入れました。（=´∇｀=）

今年になってからの区分投資は、
まず、２月１８日に名古屋の中区で１戸購入。

３月に入って、川崎の買付を通して（融資審査中）、
たぶん、４月下旬の決済になりそうです。

今回のは、横浜市内にあります。
３０万円しか指値をしていないので、おそらく通るでしょう。

比較的、規模が大きいものを好んで買ってます。

現在所有６戸。たぶんあと２戸増えます。
２０戸体制に向けて、頑張っていくつもりです。

過去記事：区分の保有が６戸に。

一方、３月末までに買いたかった一棟ものは、
これはもう、買える見込がありません。(。>_<。)

昨日、「空きだらけ＆高利回り」の大型マンションを見つけて、
さっそく資料を取り寄せ交渉したのですが、
売主さんの残債の関係で、価格がこれ以上下がらないとのことでした。。

「入居率が低くて、収益が出ない」
「お金がないからバリューアップできない」
「だから空室が多いままになり、買主に融資が付かない」
「でも残債がいっぱいなので、価格を下げられない」

という、とてつもない負のスパイラル。
１０戸以上ある空き室も、未リフォームのままだそうです。

この方は、おそらく近いうちに債務不履行になるでしょう。

任売になったら、また教えて下さいと業者さんにお伝えしました。（＾＾；）

こういう人に、ぼくが利益折半とかで空室募集をしてあげて、
融資が付くようになったら安く売ってもらう・・というような、
そんな交渉ができないものかなとも思いました。

同じように困っている人は、数多くいると思うんですけどね。

最近、賃貸併用住宅がブレイクしつつあるのを感じます。

土地を買って、自宅込みのアパートのプランを作って、
住宅ローンを使って建築します。

スルガ銀行がめちゃめちゃ融資を出すので、
中古ＲＣや、新築アパートの価格は高騰して下がりません。
良い物件を購入するのが、かなり難しくなりました。

賃貸併用住宅は、その打開策になるのではないかと思います。

※積水ハウスのホームページより。

通常、賃貸併用住宅は「家賃で住宅ローンを返せる」ことを、
最大のメリットとして売りにしています。

例えば６千万円の住宅だと、
金利１％・３５年返済で、月々の支払が１６９，３７１円です。

この建物で、オーナールーム（自宅）のほか、
月５．６万円で貸しているワンルームが、３戸付いている。
家賃収入の合計は、１６．５万円。

月々５千円弱の負担で新築一戸建て（のようなもの）に住める！

・・・という感じの売り文句です。

少し間取りや設備を工夫すれば、
１億円の投資で３～４万円くらいのキャッシュフローを出せるので、
利回り９％くらいの中古物件をスルガ融資で買うのと、
収益の差がほとんどありません。（むしろ有利？）

例：１億円を金利４．５％、２０年ローンを受けると、
　　月の支払が６３２，６４９円。入ってくる家賃は７５万円／月。

　　空室や修繕費用の過大さを考えると、ほとんど変わらないと思います。
　　こんな条件でも、融資を出すスルガはすごい！(￣Д￣;)

さらに、年収や自己資金の基準もアパート系に比べて緩いので、
制度を活用できる層が、断然広いですね。

不動産投資の融資では、
「不動産経営の経験があると考慮される」項目が結構あります。

多少、空室があっても満室時を基準に査定をいただいたり、
店舗比率が高くても、ＮＧにならなかったり。

なので、どんな形であっても不動産経営を始めて、
確定申告もして、「大家さんになる」ことが非常に大切です。

賃貸併用住宅は、大家さんの第一歩を踏み出すための、
これからのトレンドになるような気がします。

昨日は、渋谷でメルマガ読者さんとの飲み会をしました。

今年になってからは、毎月開催しています。
続けて参加される方も増えており、盛り上がってきました。（=´∇｀=）

広いお店ではなかったので、貸し切りに成功！

今回は、タイミング良く上京されていた、
ソプラノ大家さんこと、菅原久美子さんが参加されたので、
途中で歌をご披露いただきました。

参加者さんはもちろん、お店の人が撮影をはじめたり、
通行人までが、足を止めて聴き入ったりしてました（笑）

完全に主役ですね・・・ちょっとくやしいです。（＾＾；）

写真だけでも一緒に・・・（笑）

このメルマガ飲み会、３年くらい前までは、
毎月開催が当たり前で、２年以上続けていろんな場所でやりました。

札幌や名古屋など、首都圏以外で開催したこともあります。

運営の勘も戻ってきたので、しばらくはマメに開催する予定です。

お知らせはメルマガで随時おこなっていますので、
この機会に、ご登録いただけると嬉しいです。

投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン

満室経営新聞４月配信号の取材で、
ＣＦネッツの倉橋隆行社長に会うことができました。

「大家さんの起業」という特集の中の、
メインのインタビュー記事になる予定です。

日曜日なのに、普通に出社されていました。

「グループのどこかの会社が、毎日営業してるので休みはないんだよ」

とのことです。大変ですね。（＾＾；）

大家さんの中でも起業ブームが起きつつありますが、
片手間でやれるネットビジネスと違って、
社員を雇用して行う永続的な実業は、簡単ではないなと思いました。

売上と経費の問題、借入の問題、人事の問題。いろいろ頭を悩ませます。

それから、倉橋さんは最近出された書籍を読むと、
サラリーマン時代から、超人的に優秀だったようです。

馬鹿に効く薬。 (QP books)

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倉橋 隆行
週刊住宅新聞社
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何事も、まずは一生懸命やろうと思いました。

さて、昨日は信金の審査（まで行ってない）に落ちた区分のために、
別の地銀さんを呼んで、融資の申込をしました。

融資が希望条件で通らなくても、物件は買うことになりますが、
今後のためには、自己資金の拠出は控えたいとことです。

区分マンションは、東京カンテイなどで売買履歴をチェックして、
それに規定の掛け目を乗じたものが、融資評価になります。

賃貸中のものは、さらに７掛けくらいの厳しい評価です。

例えば、実売価格が１６００万円程度のマンションを、
賃貸中の利回りベースで、１２００万円くらいで買えたとします。

すると、

１６００万円 ×０．７（賃貸中の掛け目）×０．７（通常の掛け目）＝７８４万円。

実際の購入額１２００万円に対して、
だいたい６０～７５％くらいの融資が出ることが多いです。

あとは借主の信用力などで、いくらか上積みすることも。

賃貸中であっても、収益還元評価はしないというのが、
昨日いらっしゃった地銀さんのコメントでした。

これが住宅ローンだと、諸費用込みで３５年ローンが出るなんて、
融資の仕組みっておかしなものです。。

ファミリー向け区分投資法は、非常に手堅いのですが、
ある程度の自己資金が必要ですね。

買付が通った区分マンションは、川崎市にあるのですが、
昨年少しお付き合いができた信金さんに、融資の打診してみました。

この信金さんは、去年のうちにしっかり面談をしていて、

「ぜひお取引をさせていただきたい！」
「スムーズに稟議を通すために、取引実績を作りたい！」

という理由で、まったく使わない１００万円を借りた経緯があります。

過去記事：１００万円借ります

今回の融資交渉は、強気という訳ではありませんが、
少なくとも「余裕」があります。

・融資が付かなくてもキャッシュで買える。
・もちろん、融資を受けても融資額以上のキャッシュがある。
・同じマンションの空き（賃貸中じゃない）部屋が、
　自分の購入価格より３００万円以上も高く売り出されている。

など、しっかりとアピールしました。

さすがに、これくらいの融資なら他行でも通ります。
公庫で借りれば、もっと安い金利ですし。

ですから、言葉には出さないものの、
やはり「借りてあげている」的な交渉になります。

信金さんも、終始「融資させていただく」というスタンスです。

期日もあまりないので、一両日中に返事をもらうよう約束しました。

さて。当日の夜に電話が来まして・・・



融資できないことになりました。(￣Д￣;)



横浜市内を営業拠点にする信金さんだったのですが、
物件は、川崎の中でも「遠い場所（職員さん談）」なので、
難しいんだそうです。

ちなみに、位置関係はこんな感じ。

Ａが物件の場所、丸囲みのところが信金さんの拠点です。
そうですか・・・ここでエリア外ですか。（Ｔ△Ｔ）

週明けに、別の銀行さんに話をしないといけませんね。

公庫で借りるのに慣れてしまって、
決済日を、直近にしすぎたなぁと反省しています。

公庫は決済後の融資なので、買ったあとでも申し込めますが、
普通の金融機関は、購入と同時に融資をしないと、
設備資金扱いにならないんだそうです。

ちょっと前に入れていた区分の買付が通りました。

昨日の朝イチで連絡があったのですが、
いろいろと理論武装して、買付の根拠を説明していると、
時々通って、高利回り物件を買うことができます。

掲示板を見て、管理状態をチェック。

区分の購入くらいだと、完全にルーティン化してるので、
チェックリストを作って、淡々とこなすようにしています。

今日は、そのリストをご紹介。

■契約前に確認すること

修繕積立金の総額（戸あたり５０万円以上が目安）
管理費等の日割り精算
固定資産税の精算（極力なしになるよう交渉する）
現在の賃貸借契約書をチェック。おかしな契約でないか。
売買契約書の印紙をどうするか。
手付金、手数料の振込口座。
司法書士をこちらで指定してよいか確認。
支払方法（売主さんからの支払と相殺しないよう事前に伝える）
領収証の作成依頼。

■決済前に確認すること

決済場所の確認。なるべく近くで。
火災保険の手続き。
法人の謄本取得
司法書士さんの手配
オーナーチェンジの案内を作ってもらう。
マンションの管理組合への届け出をしてもらう。
家賃の口座振替について伝えてもらう。
入居者連絡先を確認。電話がつながるか。
仲介手数料、司法書士費用を引き出す。
鍵の引渡について念押し。
決済時の領収証作成依頼。

固定資産税の精算をしないよう、直前まで交渉したり、
ぼくが発行する領収証や、入居者さん宛の家主変更連絡などは、
全部、仲介会社さんにやってもらいます。

家賃の収納方法が変わりますが、決済後にお話するのではなく、
事前に、仲介会社さんから了承を取ってもらいます。

以前は、決済後に振込手数料の件で文句を言われたことがありましたが、
（振込口座が変わったので、高くなったそうです）
前もって売主さんから伝えておけば、あとで揉めません。

領収証も、自分で書くと結構面倒くさいものなので、
先に作っておいてもらいます。

随所に工夫がされた「区分購入チェックリスト」

これがあれば、自分じゃなくても契約や決済が可能です。

時系列で前後してしまいますが、
富山に行く前の日に、対談映像を２つ収録しました。

ひとつは、ちょっと前にやっていた、
「決定版！海外不動産投資＜地球の買い方＞」のＣＰ特典。

鈴木学さんと、坂口卓人さんに、
海外不動産投資のトラブル事例について話していただきました。

続いて、伊藤邦生さんの教材購入の特典映像。

こちらは地方不動産投資の裏情報。

どちらも、「なるほどー」という内容でした。
該当の方には、映像が完成し次第送付させていただきます。

あと、伊藤さんは３月２１日のセミナーで、
「首都圏在住の投資家さんに融資をしてくれる地方銀行」を、
実名で教えてくれるそうです。

詳細とお申込はこちら



こういう映像撮影も、だいぶ慣れてきまして、
事前の打ち合わせなしでも、上手く進行できるようになりました。

ポイントは、

・何について話してもらいたいかを決めておき、誘導する。
・分かりづらいところは言い換えてもう一度。
・編集しやすいことと、しにくいことの区別を知る。

ことです。

編集の話でいえば、「カット・削除」はしやすいのですが、
入れ替えたり、別の部分を挿入するのは難しいです。

だから、話す順番さえしっかり守るようにすれば、
その中で脱線したり、話者さんが言葉に詰まったりしても、
動揺しないで済みます。