年明けから、いろいろと案件が出ていまして、
現地を観に行ったり、買付を入れたりということをやってます。

もしかしたら買えるかも・・というのが、
神奈川県の外れにある、全空の軽量鉄骨アパートで、
今は売主さんの回答待ちという状況です。

ストリートビューで見ると、こんな感じ。

敷地内に複数棟のアパートが建っていまして、
まとめて売却されるという情報を得て、急いで検討しました。

更地にして建売業者に売ろうとした物件なので、
解体費が掛からない分、土地値以下で購入できる可能性が高いです。

もちろん、運営が超大変ですが・・。ε= (´∞｀ )

ただ、田舎とはいえ駅から徒歩圏ですし、
アパートも今年で築２１年程度ということですので、
スペック的には悪くありません。バストイレも別ですし。

神奈川の全空でも融資が下りるのか・・ということと、
どのくらいの費用を投下して、どの家賃水準を目指すのかが、
今後の課題になりそうです。

そんな中、月内に売り決済が２つあったり、
１泊セミナーや大阪への取材出張も予定されていたりで、
年明け早々、かなり忙しいです。

今年はちょっと長めだった年末年始休み。
みなさまは、どのように過ごされましたでしょうか。

ぼくは普通に、お参りに行ったり飲み食いしたり、
最近はまっているラーメンをまた作ってみたりもしました。

豚肉の仕上がりが素晴らしかった！！

不動産の方は、年末から少し案件が出てきまして、
神奈川県内でほぼ全空の売りアパート（軽量鉄骨造）を検討しているのと、
北陸でも一棟、価格交渉中のマンションがあります。

これまでの経験では、
「２つの案件を同時に検討してると、両方買えない」という、
喜ばしくない法則があったりするのですが、
何とかまとまるように頑張りたいと思っています。（＾＾；）

空室が多い分、期待利回りが高くなるのは当然ですが、
立地がある程度良くて、普通に頑張れば埋まってしまうようだと、
そこまで安くは買えないんですよねぇ。

だから必然的に、神奈川であっても北陸であっても、
「地域であまりイケてない場所」で検討するようになってきます。

人口は、そういった「イケてない場所」から、
県庁所在地などに移っていきますので、長期的には危険です。

永続的に保有する物件は、ある程度良い場所で買うことがお奨めです。
（別に、東京でということではありません）

明日は、神奈川のアパートの現地調査（２回目）で、
購入希望価格を決めて、買付を提出する予定です。

現在保有している一棟もの物件は、
全て、ある程度の価格交渉をした上で購入しています。

いちばん大きな交渉は８，８００万円→６，３００万円なので、
金額で２，５００万円。値引率でいうと約３０％です。

そのままの価格で買える物件は多くありませんので、
資料請求や問い合わせの段階では、

「いかに物件を安くできるか」

が、概要を把握するのと同じくらい大切だと思っています。

指値のテクニックというようなノウハウも流行りましたが、
どれだけ理論的に筋が通っていても、売主がＹＥＳと言うことが
交渉が成立するための絶対要件です。
※任意売却など、強制力が働いている場合は例外です。

ですが、実際には売主が承諾するかどうかを検討する前に、
業者さん側で拒否されることが多いです。

ぼくは、空室率が高かったりエリアが悪いなどの理由で、
売れ残っている物件を検討することが多いのですが、
最初にすることは、業者さんと親しく話せるような関係づくりです。

その上で、「この価格では売れなくないですか？」みたいな話をして、
業者さんを味方に付けるよう努力しています。

もちろん、上手くいかないことも多いですが、
中には「私も高いと思うんですけどねぇ」という話が出ることがあります。

そこで買付を出しますが、いったんはダメになります。
ですがやっぱり売れないという状態が続くと、
「先日の値段で売りますよ」というような返事が来たりするのです。

ぼくのＤＶＤ「ウルトラ物件獲得術」では、
価格交渉の方法について、９つの方法を紹介しています。

９番目の方法を除いて「売主さんへのアプローチ」に見えますが、
売主と交渉するのも、結局は業者さんですから、
まずは業者さんに対して、そういった働きかけをしていく訳ですね。

最近、業者さんへ最初の電話を掛けるところを見ていたり、
自分がするのを見せたりすることが多いですが、慣れていないと、

・質問ばかりのインタビュー電話。
・「自分はどんな人なのか？」が相手に伝わらない電話。
・会話のゴールが不明確な電話。

になってしまうようです。

ちょっとした会話の工夫で、買える価格が百万円単位で下がるのなら、
頑張って研究・努力してみても損はないと思います。

１２月も折り返し。
今月に入ってからの不動産活動は、

・所沢の区分マンションに買付を入れる。→ 玉砕。
・横浜、山手の売りアパートを見学。
・向ヶ丘遊園の一棟ものマンションを見学。
・川崎の区分マンションを購入決済する。（融資付けも）
・名古屋マンションの売却契約をする。

といった感じで、それなりに活動をしています。

右側の建物が山手に見に行ったアパート。

見に行ったけどダメだった・・ではブログのネタになりませんし、
決済や金消も、年に何度もしているルーティーンなので、
その度にブログ記事にする訳にもいきません。

金持ち父さんの本にも、
「投資は単調で退屈なプロセスだ」と書かれていますが、
まさにその通りだな・・と実感しています。

毎回ハラハラしているようでは、成功ではないのです（笑）

所沢のマンション。キレイですが利回り不足。。

ということで、これから新しい買い案件が来る可能性も低く、
不動産投資以外の活動が中心になりそうです。

新聞の企画だったり、人と会って情報収集したり、
募集しているスタッフさんの面談をしたり、原稿を書いたり。

来年の計画も立てないといけませんね。

先週の土曜日は、毎年恒例になっている、
満室経営新聞＆ＭＳＰ会員さんが集まる交流会でした。

同日に開催されている不動産投資系のイベントが多い中、
総勢１３０名もの方に、お越しいただくことができました。

読者交流会　２０１４

これから大家の会代表の、岡田のぶゆきさんは、
売却を活用して規模の拡大スピードを飛躍的に上昇させる方法と、
スタッフ活用による事業化について。

金森重樹さんは、不動産投資に１２年間携わった経験をもとに、
「時代を読むこと」の重要性と、取り組まれているホテル投資について。

不動産投資のセミナーは、６年ぶりなんだそうです。

おふたりとも、極めて濃いお話をしていただきました。

懇親会では、ソプラノ大家さんにナマ歌を披露いただきました。
みなさん、しっかり静聴されていて素晴らしいです。

ご参加いただいた皆さま＆関係各位に感謝するとともに、
とても楽しく、学びになった１日でした。

来年は、年末の交流会のほかにも「ちょっと大きめなイベント」を、
夏ぐらいに企画しておりますので、楽しみにしててください。

区分マンションの売却を、これまで何度かしてまして、
ちょっと前に、名古屋で売りに出していたものに買付が入り、
融資も通ったという連絡を受けました。

決済は来年になってしまいますが、
お金がちょっとだけ増えて戻ってくる予定です。

以前に琉球畳のリフォームで紹介した部屋ですね。

いい機会なので数えてみたところ、
これまで、６戸の区分を売却をしていました。

当然、簡単に売れてしまったものもあれば、
相当な苦労と価格引き下げの末、ようやく手放せたものもあります。

今回の名古屋のは、かなりスムーズな方です。（=´∇｀=）

不動産投資をやっていると、色んなイヤなこともありますが、
自分の中では「物件が全然売れない」のが、
通常起こりうることの中では、ダントツにイヤですね。

売出前に、１００万円以上のリフォーム代を払っていますし、
空室ですから家賃はずっとゼロのまま。

管理費と修繕積立金だけが、冷酷に引き落とされていきます。

では、どこに差があるかというと、これは間違いなく

「駅からの距離」です。

駅から近い物件は、間取りや築年数に関わらず、
相場（とよばれる価格帯）の範囲であれば、すぐに反響があります。

徒歩１０分圏は、どの駅でも手堅い需要があるようで、
仮にちょっとマイナーな駅だとしても、
近隣のメジャーな駅近くには予算の関係で住めないような方が、
妥協して検討してくれるようです。

駅遠（というかは分かりませんが）の物件で苦労した結果、
これからの購入は、駅徒歩１０分を基準に進めていくことにしました。

ちなみに、現在保有している区分マンションは、

徒歩１０分圏内　　５戸。
１０～１５分　　　２戸。
それ以上（バス便など）　３戸。

という状況でした。意外と駅近が多いです。

だとすると、これまで売却した物件は、
駅から遠いものが集中してるということになります。

ということは、駅から遠い物件は退去が多くて、
近い物件は長期間住む傾向がある・・・なんていう仮説も立ちます。
売るだけの問題じゃない訳です。(￣Д￣;)

今後、区分投資を続けていくにあたって貴重な検証になりました。

石川県の能美市に持っているマンションの対策で、
以前、入居者さん向けのプロモーション動画を作ってもらいました。

こちらの効果は素晴らしく、撮影日にもお部屋が決まるなど、
満室達成に大きく貢献をしてくれました。

そのときの記事

動画制作をお願いしたNoblueさんが、
今月、収録の様子を見学させてくれるということなので、
ぜひ行ってみてはいかがでしょうか。

大きいサイズのチラシ（印刷用ＰＤＦ)はこちらから

来場に予約は要らないそうですが、
だいたいの時刻をあらかじめ報告のうえ参加された方には、
プレゼントがあるんだそうです。

info@noblue.jp　に名前とだいたいの時刻をお知らせのうえ、
当日、しっかり見てきて下さいね。

金沢など、ほかのマンションでも作ろうかと思ってます。