先週の金曜日、自分で作った会社の法人税を、
銀行に払いに行ってきました。

個人の確定申告では、
所得税を口座から引き落としにできますが、
法人は直接支払います。

自分が出資１００％なので、
個人が払ってるのと、実質的には変わりませんし、
国税、県民税、市民税と３ヶ所も支払うので、
「払っている！」って実感が湧きます。

金額は

　・所得税　　２，５１５，０００円
　・県民税　　　　９５２，６００円
　・市民税　　　　４５２，０００円

　合計　　　３，９１９，６００円でした。

予定納税もしているので、
実際の税額は、もうちょっと多いです。

ただ、そうは言っても、
個人の累進課税に比べると、法人の税率は低いので、
できるだけ収入（売上）を法人に集めています。

法人の売上の内訳は、

　・個人所有の不動産からの、管理収入。
　・区分を１戸持ってるので、その家賃収入。
　・メールマガジン、ブログからの収入。
　・講演料収入。

などです。

売上の性質上、経費率が低いのが特徴ですね。
なにか使わなければ。（笑）

ブログやメルマガから収益を上げるには、
いつものこちらの教材がオススメです。

これで２期連続の黒字決算＆増益になったので、
お金を借りたりするときも、有利になるかなぁと期待してます。

今日で１月もおしまい。早いですね。

１月で良かったことは、

　・毎日計画を立てて、密度の高い日々を送れた。
　・各種の売上が好調だった。
　・ちょっと痩せた。（目標は未達・・）
　・区分の購入とリフォームの進捗が予定通り。
　・ストレスを溜めなかった。

逆にイマイチだったのは、

　・入居率が改善しなかった。
　・中旬に風邪を引いて、ジムに行けなかった。
　・決めた時間に寝れなかった。

という感じですね。
２月はさらによくなるよう頑張ります。

さて、土曜日は注目していた、
中村一晴さんの、「リニューアル投資法セミナー」に、
参加させていただきました。

１００名近い方が参加。

セミナーは、中上級者向けの内容でしたので、
投資実績の豊富な方が、多かったです。

「ダメな大家さんから物件を買う」というのは、
ぼくと同じ投資スタンスなんですが、
中村さんは、さらにリフォームのノウハウがあるので、
ぼくより買える物件の幅が広いです。

工務店さんとの打ち合わせも入念に行うのですが、
ぼくは逆に、結構適当に発注してしまうので、
見習わなければいけないと思いました。

後半は、特別ゲストのＮＳＸ松田さんが登場。

突っ込んだ質問にも、躊躇せず回答してくれました。

書籍も既に４刷りということで、羨ましいです。。（笑）

今回のセミナーは、かなり再現性が高そうです。

ＤＶＤが出た際には、ぜひ購入されることをお薦めします。

つい最近、大家さん仲間の方が、
管理会社からの電話を受けているような場面で、
その横にいて、内容を聞く機会がありました。

内容の詳細は分かりませんでしたが、、
入居者さんが、ちょっとした注文を付けていて、
「どうしましょう？」っていう相談だったような感じです。

その際に、とてもくびっくりしたのですが、
相談を受けている大家さんが、携帯を持ったまま、

「うーん・・・。。。　どうしようかなぁ。。(；-＿-；) 」

と、めちゃめちゃ悩んでいるのです。

ぼくはこの様子を傍目で見ていて、
「これでは、管理会社さんにレスペクトされないな」
と思いました。

理由としては、

・管理会社さんが相談してるのに、
　一緒になって悩むようでは、リーダーとは言えない。

・自分のためだけに悩んで、
　電話をくれた担当さんのお立場を無視。

など、挙げればたくさんあります。

この場合、いちばんよい対応としては、
電話をくれた担当者に、入居者についての印象を聞いて、
意見を求めなければいけません。

その上で、担当者の立場と意見を尊重しつつ、
自分の考えを即答します。

もし、スタンスが定まっていなくて、
即答が難しい場合は、いちど電話を切って、
結論を出した上で掛け直します。

「あ、はーい。よく分かりました。
　すいませんけど、ちょっと後でまたお電話します。」

という感じです。

絶対に、悩んでいる姿を見せてはいけません。

で、一生懸命考えて、コールバックした際には、
あたかも、全く迷いがないかのように、指示を出します。

もちろん、その伝える指示の随所に、
担当者の立場と意見を尊重するコメントを混ぜます。

相手は、「決断力、一貫性、思いやり」といったイメージを、
大家さんに抱くようになる訳です。

こういった「大家さんの強さとリーダーシップ」が
相手に、定着してるかどうかで、日頃のいろいろな依頼事項が
素早く完遂されるかどうかが変わってきます。

自分の一挙手一投足が、
常に、ウオッチされていると思っていた方が、
大家業はうまくいくと思います。

昨日、満室経営新聞、
２月号を、配信いたしました。（＊＾▽＾＊）　

月刊　満室経営新聞（毎月２５日配信）

今回は繁忙期前の空室対策特集。

まだまだやれることは、たくさんありますので、
一緒にがんばりましょう☆

「届いてない」って連絡がよく来ますが、
そういう方は、迷惑メールフォルダを確認したあと、
それでもなければ、

　info@fudousantoushi-ec.com

にお問い合わせ下さい。

迷惑メールになっちゃったメールを、
受信できるようにする方法は、
知っておいた方が、よいかと思います。

　Yahoo!メールの設定方法

　windowsメールの設定方法

　Ｇｍａｉｌの設定方法

さてさて。

ご存じの方も多いかとは思いますが、
１年くらい前から、ツイッター（twitter）をやってます。

投資家けーちゃんのツイッター

ブログ、ツイッター、メルマガ・・と、
様々なところで、情報発信をしてる訳なんですが、
それぞれに、使い分けがあります。

ブログは、日頃の不動産投資、お仕事、その他の、
実況をしていくために使ってます。

写真をたくさん使えるブログが、
そういう目的には、適していると思います。

メルマガは、文字をたくさん配信できるので、
ノウハウ・お知らせ（告知）などのほか、
自分の意見や心情などを、お伝えするのに使ってます。

で、いちばん更新頻度の多いツイッターは、
ちょっとした気づきや、その瞬間のことを報告してますが、

いちばん早いメディアでもありますので、
こちらも合わせて、チェックしていただきますと嬉しいです。

投資家けーちゃんのツイッター

いちばん、過激なことを言ってる場所でもあります。（笑）

融資オタクの石渡浩さんが開発した、
ノンバンクを使って、オーバーローンを受ける方法。

今日いっぱいで値上げとのことです。

ノンバンク活用で、オーバーローンを受けるノウハウ



さて、今日は運営管理のお話を２つ。

アパート経営においての連絡は、
通常、９５％以上をメールで済ませてしまいますが、
ここ数日は、毎日電話が掛かってきます。

富山マンションの入居対策で、
初期費用を軽減したキャンペーンをするので、

「保証料や保証人の扱いをどうしましょう？」
「自社仲介・他社仲介での広告料は？」

など、朝９：３０から打ち合わせをしてます。

いろいろ楽しいアイデアを出してくれるのですが、
秒単位でも正確な時刻に掛かってくるので、
受話器の向こう側を想像すると、ちょっと笑えます。

よいプランになったので、
ぜひ、頑張っていただきたいところです。

それから、裁判進捗状況なんですが、
昨日、横浜地方裁判所の書記官の方から電話があり、
口頭弁論の期日を相談して決めました。

たぶん、今日か明日には入居者さんに訴状が届くので、
何らかの連絡があるんじゃないかと思うのですが・・。

今回の方は、今までの滞納者の中では、
いちばんちゃんとしてるので、多少心が痛みます。

ちゃんとしてる滞納者ってのも、
変な話ですが・・・（笑）

訴状が受理された時に書いた、アンケートみたいなやつ。

・被告は訴状記載の住所地に住んでいますか？

・被告と和解による早期解決を希望しますか？

などに回答して提出します。

こちらは、昨日届いて返送した書類。
指定日時に出頭しますっていう、確認書みたいな感じですね。

どっちも、富山で裁判したときには、
出てこなかった書類です。

地域ごとに、細かい運用は違うのかもしれないですね。

ＮＳＸ松田さんの、セルフリフォームＤＶＤ。

昨日から、第３巻の販売を開始してます。（＊＾▽＾＊）　

世界一わかりやすい大家さんのセルフリフォーム

定価１５，７５０円ということですが、

３巻セットは、３９，８００円とお得です。

２５日配信の満室経営新聞は、
「今からでも間に合う入居付け」というテーマで、

　・全国の仲介営業マンのヒアリング
　・最近お部屋探しをした人たちの本音座談会
　・空室対策　読者モニターのその後

などをテーマにしていますが、

自分の空室対策も、頑張らないといけません。

金沢　富山×２　加賀　名古屋と物件がありますが、
富山のうちのひとつが、場所的に苦戦してます。

新聞記事の中にもあるのですが、
「部屋の広さ」や「オシャレ度」よりも、家賃の絶対値とか、
場所の方が、今の時代は優先されるようです。

満室経営新聞の購読はこちら

とはいえ、「じゃあ空室でもしょうがない」と言えるほど、
人間的にも収支的にも余裕がないので、
管理会社さんと、繁忙期対策の打ち合わせをしています。

今期のテーマは、「初期費用の軽減」です。

そもそも、入居のときに何十万もお金が掛かるのは、
個人的にも、かなり大変だなぁと思っているので、
これを軽減するのは、特に反対しません。

敷金、礼金、保証料、仲介料、前家賃など、
いろいろな初期費用が発生しますが、
最近手を焼いているのが、保証会社の値上げ。

２年ごとに、家賃の０．５ヶ月分であった会社が、
家賃の１ヶ月分程度に、値上げをしています。

保証料がこの水準になると、

「じゃあ、保証人＆敷金１ヶ月でいいじゃん」
と思えてしまいます。

保証料は、更新時にもまた必要になりますので。

同じように思っている人もいるはずなので、
今後、保証会社への加入率は、減っていくかもしれません。

そもそも、供給しているサービスの料金が、
まったく内容が同じで、いきなり２倍になるなんて
他業界では、そうそうあり得ません。゛（｀ヘ´＃）

そもそも、保証会社は審査が緩すぎるので、
そっちを厳しくして、支払いが減るように努力する方が、
先だったのではないかと思います。