今日はこっちでブログ書きました。

コテツさんやエミゾウさんも、更新してくれてます。

不動産投資エンカレッジ通信

まぁ、内容は不動産とは関係ないので、
ご興味のある方だけって感じです。

先日財布の中身レポートの音声セミナー関連で、
インタビューをさせて頂いた、元祖リタイア大家の山田里志さん。

新刊のamazonキャンペーンが始まってます。

こちらを購入して、下記のサイトから申し込むと、
いろんな特典がもらえます。

amazonキャンペーンのページ

山田さんにお話を伺って感じたのは、
リタイアをめざすなら、利回りがある程度ないと、
かなりの時間が掛かってしまうということ。

利回りが高い物件を長期返済するのはいいですが、
低い物件のキャッシュフローを出すために、
超長期のローンを引くことは、とても危険です。

１０年前に、利回り１６％で購入した札幌の物件が、
家賃低下と広告料の増大で、実質１０％になっているそうで、
じゃあその頃、１０％で買った人は・・・となると、
ちょっと怖い気がりました。

また、１０年前の札幌は、普通に礼金が取れて、
広告料も１ヶ月分、払うかどうかという水準だったとのこと。

じゃあ、今から１０年後はどうなるのかな～と思うと、
やっぱりちょっと怖い気がします。
自分も含めて、ですが。（笑）

そんなとき、全てのリスクヘッジになるのが、
「物件を安く買う」ということなので、
利回りの追求は、地域に関わらず重要だと思いました。

楽しそうなリタイア生活についての紹介もあれば、
このような投資戦略についても書かれていて、
未経験の方でも、スムーズに読める本になってます。

ハートブレインの新サイトがオープンしました。

不動産投資エンカレッジ

セミナーＤＶＤや教材の一覧のほか、
不動産投資コラムや、運営メンバーのブログなど、
日々充実度が増していくサイトになってます。

コラムは既に１００記事以上が集まってまして、
随時アップをしていく予定です。

アクセスして「お気に入り登録」してくださいね。

よろしくお願いします。

ぼくは物件の定期巡回と清掃作業を、
各地のシルバー人材センターにお願いしています。

非常に低いコストで、熱心に作業をしてくれますし、
高齢者が活躍する場を提供することは、
社会的にも良いことだと思います。

センターから派遣されてくる方（通称シルバーさん）に、
作業内容を説明したり、就業の管理をする必要はなく、
全部事務局の方がやってくれるので、楽ちんです。

さて、お世話になっている加賀のセンターから、
自宅に深刻な感じの電話がありました。

「実は、ご依頼いただいてるお仕事についてなんですが・・・」

声のトーンを察知して、本能的に恐怖感が走ります。

なぜなら、加賀マンションの定期清掃は、
場所的な問題もあって、なかなか人材が見つからず、
苦労をした経緯があるからです。

もしかして、シルバーさんが辞めるのかも・・・（￣Д￣；）

　辞めた場合は、しばらく民間の清掃会社に、
　作業を委託しなければ・・・確か僻地なので費用が
　かなり高かったはず。。

　ただでさえ、観光不況で入居率が低下している上に、
　エレベータや電気代、超高い固定資産税で、
　収益が相当圧迫されている・・・これはマズい。（ここまで０．２秒）

受話器を持つ手に汗がにじみましたが、
事務局の方が続けた内容は・・・

「事業仕分けで予算が減ったので、
　　次月からの事務費を、１％上げさせて頂けますでしょうか・・？」

事務費は元々５％だったので（加賀市の場合）、
６％になった場合、自分の支出は１５０円くらいになります。

そんな連絡で、ホントに良かったです。ε＝　（´∞｀　）

事業仕分けは、徹底度が不十分という印象でしたが、
こんなところにまで、影響してるんですね。

シルバー人材センターの事業仕分け（ＰＤＦ）

このＰＤＦを読むと、民業圧迫なんて書いてますが、
民間と同じ値段だったら誰も頼みません。

そうすると、お年寄りの働く機会は激減しますので、
値上げはあまり好ましくないと思います。

１月までの読書日記を更新しました。
年始で時間もあったので、割とたくさん読めてます。

お薦め本が満載の読書日記

さて、今日の「これから不動産投資」シリーズは、
「どんな物件を買えば良いか」です。

投資スタンスによって、買う物件の種類は様々です。

利回り、返済比率、土地値割合、入居率、
家賃の下落率、人口増加率、駅乗降人数推移・・、
チェックする指標もいろいろあります。

ただ、これらの指標を調査検討するのも、
究極的には、下記の３つを確かめるためのものです。

１．投資期間中　常にキャッシュフローがプラス

３．自分が売主よりも同等以上の経営ができる

どれだけ資産価値があっても、値上がりしそうでも、
キャッシュフローがマイナスだと保有できません。

特に物件数が少ないうちは、
十分なキャッシュフローが必要だと思います。

また、前の記事で書いたように、
高利回りが「価値の下落の先食い」ではいけません。

残債以上で売れるかどうかというのは、
購入予定物件、保有物件の両方でチェックが必要です。

融資の関係で、「●年後以降は極端に売りづらくなる」という
ポイントが発生する物件もあるので、
その場合は、それまでに売却をする予定で購入します。

その他、売主さんが超やり手で経営力があると、
所有が自分になった途端、経営が悪化するかもしれません。
売主さんが凄そうな人かは、いつも確認します。

以上の３点を満たしていれば、
キャッシュフロー重視か売却までのトータル収益重視か、
含み資産重視かの差はあるものの、
損をするリスクはほとんどなく経営ができるはずです。

「天気と体調の悪い日は無理をしない」というのが、
自分の生活の原則になっていますが、

昨日はどっちも芳しくなかったので、
割とゆったり目に、１日を過ごしました。

午前中に、法人税の支払いと各種書類の郵送。

税理士さんにお願いしているので簡単ですが、
各所に送る様々な書類が複雑すぎます。

どこに何を送っているのかも、理解できないまま、
言われた通りの書類に捺印して、指定の封筒に入れました。

法人税率は４０％というイメージがありましたが、
申告所得８００万円までの部分は、もっと税率が低いです。

個人で高めの税率になっている場合は、
やはり法人で物件を買う方が望ましいと思います。

ぼくも、そうしておけば良かったです。。（＾＾；）

法人の事業内容は、不動産の管理収入のほか、
ブログやメルマガからの収入、講演や執筆の謝礼などで、
交通費以外の経費が、ほとんど掛からないです。

従って、利益率の高い優良企業になってますが、
役員報酬はこのまま増やさないでおきました。

増やしても、個人の税率の方が高くなってしまうからです。

そんなに稼いでいる実感はないのですが、
借入元金の支払いが、経費になっていないからですね。

不動産投資は、税金との戦いと言っても過言ではありません。

しかし、不動産投資のノウハウの中では、
購入や融資の話が人気で、税金はそうでもありません。

叶さんの税金塾はかなり役立ちますし、
毎月の課金がちょっと・・という場合は、
同じ叶さんのインタビュー音声を聴くことが可能です。

賢人投資家　オーディオセミナー

あとは、できるだけ早めに良い税理士さんと、
顧問契約をするといいと思います。

自分やハートブレインの顧問税理士さん

土曜日は、お昼から石渡浩さんのセミナーに出席。

「金融機関審査の盲点を突く」
「禁断のセミナー」

という、刺激的な煽りもあるテーマでしたが、
タイトルに偽りなしの内容で驚きました。（゜▽゜；）

いかに多くのお金を、合法的に引っ張るか。

それ「のみ」に焦点を当てたお話でした。
めちゃめちゃ偏ってます。（笑）

超過激な内容でしたので、参加されなかった方は、
ＤＶＤを観てみることをお薦めします。

「ここまでやっているのか。（￣Д￣；）」と
驚くこと、間違いありません。

夜は、西山雄一さんの満室経営セミナー。
開催が浦和で移動が大変でした。

珍しくスーツ姿の西山さん。

企画、ＵＳＰ、ネット募集、対面トークなど、
あらゆる手段で入居を決めるという内容でしたが、
個人的に一番勉強になったのが、長期入居について。

西山さんは、昨年１年間１戸の退去もなかったそうです。
入居率１００％ですから、羨ましい限りです。

今日はこれから法人税を支払ってきます。