セミナーの準備その他で、
最近は本がほとんど読めていませんでしたが、
ようやく落ち着いてきたので、昨日たくさん注文しました。

６月もいろいろ忙しいのですが、
たくさん読んで、知識を拡充したいと思います。

さて、プレセミナーも大詰めの８日目です。

融資の王道についての話を昨日しましたが、
今日は、アパートローンについて。

いろいろな条件が重なれば、
銀行は物件の購入資金全額を貸してくれます。

１億を超える金額であっても、
その銀行と、それまで何の取引もなくても、です。

これって、結構すごくないですか？

他の業種で同じようなことを実現するのは、
非常に難しいことだと感覚で分かると思います。

不動産投資をやってると、
銀行でお世話になるのはアパートローンばかりなので、
アパートローンが、いかに特殊な融資なのかを忘れます。

購入金額全額の融資が可能であったり、
２０年を超える返済期間であったり、
２％前後という、非常に低い金利が適用されたり。

アパートローンは、ある一定の要件のもとで
めちゃめちゃ好条件の貸出を可能とする「制度融資」です。

いちばんメジャーな制度融資は、住宅ローンです。

制度融資である以上、銀行が決めた「一定の要件」を
ヒト・モノ・カネの３点で満たしている必要があります。

一定の要件は、銀行が過去の経験から定めたもので、
物件の善し悪しや、リスクの大小とは必ずしも一致しません。

貸すのは銀行なんですから、
借りたいなら「一定の要件」に合わせるのが秘訣です。

ぼくがフルローンで次々借りれているのは、

　・「一定の要件」を知っていること
　・要件を満たした状態で購入していること

というのが理由です。

銀行を説得する必要はありません。
要件さえ満たせば、向こうから借りてくれと言ってきます。

あと３日で値上げです。ウルトラ物件獲得術ＤＶＤ。

さぁ、いよいよ後半戦です。

今日から２日間は融資の話をします。

実は、セミナーでは融資についての話は
２時間弱のうち、せいぜい２０分程度の予定です。

そんなにたくさん、話すことないんですよ。（＾＾；）

テクニック自体が少ないということと、
購入や運営の話とも、被る部分が多いからです。

フルローンを通すことは、簡単です。
ある条件を満たせば。

フルローンを通せるようになるための話はします。

それは、決してテクニック的なことではなく、
融資と銀行のしくみを理解していれば、
普通に導き出せるものです。

よく、メルマガでは
「アパート融資も、ラーメン屋さんを開業するときと同じ」
というような説明をしています。

アパート経営も、普通の商売です。
ちょっとＢＳ上の固定資産が多いだけのことです。

ということで、融資については
王道を歩むことが重要です。

なぜなら、銀行が金融機関の王道だから。(*^▽^*)

ただ、王道という言葉は
勘違いされやすいと感じてます。

例えば、信金で積立預金をするのは、
融資の王道でも何でもありません。

「いや～、積立預金の実績が認められましたので、
○○さんには、どんな物件でも融資ができることになりました」

なんて話を聞いたことがありません。

投資信託の勧誘をされるのがオチです。

あと４日で４千円の値上げです。

昨日は特売のステーキ肉を買ってきて、
自分で焼いて食べました。

フランベ（ブランデーなどを入れて火を付ける作業）もします。
結構、本格的です。(^∇､^ )

やりすぎると、換気扇のフィルターが焦げます（＾＾；）



さて、プレセミナーも後半戦です。

今日は契約までの話をしまして、
明日から融資のことと、その後は運営の部分。

最後に、まとめ的な話をしようと思います。（＾▽＾）

買付がいろんなテクニックを使って通ったとしますと、
ぼくの場合は融資の審査と並行して、物件調査、契約と
いう感じで進みます。

買付が通って、融資もまぁいけるだろうという状態になると、
こちらとしては、非常に「堅いお客さん」になります。

売主さんとの立場は、ぼくの買う物件では
元々こちらが強気であることが多いのですが、
この段階へ来ると、さらにその傾向が強くなります。

融資も確定してるお客さんを逃がすことは、
売主さんにとって、大きなダメージになるからです。

ということは・・・？？

もう少し良い取引にすることも
可能かもしれません☆

それから、契約書についてもよーく読んで、
自分ができるだけ有利になるような取引をしたいです。

よく、win-winという言葉が使われますが、
売主さんとは継続的な取引が発生しない以上、
物件の売買はこちらのwinのみを考えます。

買付が通った後の交渉、契約書。
融資にも絡む、重要な部分です。

具体的な話は、セミナーで。ヽ(^◇^*)/　

ＤＶＤの先行優待割引　あと５日です

今日はこれから国金へ書類を提出してきます。

審査が通って書類を出すと、
なんと２日後に振り込まれるんだそうです。

スピードキャッシングという感じです。（笑）

ちょっと前にブログで紹介した、youpublish。

どんなファイルも、無料公開・有料出版が簡単にできるという
画期的なサイトだと思います。

なんと現在、Yahoo！で「youpublish」を検索すると、
ぼくのページがトップに出るのです。

検索結果はこちら

個人のアカウントがメインページより上位に出るとは、
まだまだyoupublishも改善の余地ありです(笑)

さて、プレセミナーも５日目ということになりました。
もう、本番まであんまり時間もないですよね。

上手に話せるかな・・・(*/∇＼*)

今日のプレセミナーは、買付を入れるところです。

買付なんて、簡単ですよ。
もっと、どんどん入れた方がいいです。

郵便を出しにいく方が、よっぽど面倒です。

もちろん、どうせ入れるなら、
通りやすい買付にしたいです。

サンディエゴに行ったときに、現地の専門家に聞きましたが、
金持ち父さんの本に書いてあるような、

「全ての物件に半額のオファーを入れる」

という手法は、実際には全く効果がないそうです。
本が出た頃に、一時流行ったらしいですが。

日本でもダメですよね。
不動産取引には、業者さんが絡んでいますから、
そういう業者さんに相手にされなくなるのは、致命的です。

前に、ご相談メールをいただいた方で、
指値買付を連発して、業者さんに取り合ってもらえない
というケースもありました。

でも、実際には加藤ひろゆきさんのように
６割引きの鬼指しが成功する場合もあります。

ぼくも、これまでの購入物件で

　２０００万　→　１６００万
　８８００万　→　６３００万　＆　固定資産税精算なし
　９５００万　→　８０００万　＆　固定資産税精算なし
　６３００万　＆　敷金引継なし（関西方式）
　　　　→　６０００万　＆　敷金引継あり　＆　２年分の固定資産税精算なし

という指値を成功させています。

指値が通る、通らないの差は
実は、誰でも聞けば納得する４つの要素があります。

公式でいうと

　「○○原理　＋　売主の○○　＋　売主の○○　＋　○○要因」

ということになります。

答えは・・・・

以下同文です(笑)

DVDの先行割引予約は、あと６日間です。

４日目になりました。

このセミナーは、別に上級者向けという訳ではありませんが、
（ぼくも、特に上級者だとは思っていません）
不動産投資の基礎、用語の解説などはしません。

一通りの基礎知識は必要だと思うので、
２０代不動産投資法などで、事前準備をお願いします。

今日は物件を買うかどうかの判断について。

立地、利回り、築年数、構造、間取りなど、
購入判断には、いろいろな要素があるかと思います。

ぼくの場合は、まず融資が通るかどうかで足切りがあります。

耐用年数に近かったり、過ぎていたりは×です。

その他の要素ははまぁ、できれば競争力のある方がいいですが、
全て総合的に判断するべきだと思います。

なぜなら、どんな物件であっても、
適正家賃なら、必ず入居者はいるというのが
ぼくの持論だからです。

駅から徒歩２時間で、１４㎡の木造風呂なしの物件でも、
家賃が５千円だったら入居は付きます。

こういう場所は、さすがにダメですよ（笑）



その「適正家賃」でも、十分に収支がプラスになれば、
汲み取りトイレの物件でも、買うかもしれません。

将来に渡り、キャッシュフローを生んでくれるかどうか。
大きなメンテナンス費用が発生する場合は、
それをカバーするだけの収益があるかどうか。

だから、耐用年数以外では、
足切りの要素はありません。

フルローンかどうかは、あまり気にしていません。
利回りも気にしていません。

気にしないのは、買付を入れるまでの話ですが。
買うからには、もちろんどちらも狙っていきます。

実際、販売ページに散々書いてあるように、
ほとんどフルローンですし、平均利回りも高いです。

そういう条件で買っているからですよね。

その辺の秘密は、当日で。

DVDの先行割引予約は、あと７日間です。

最近、また売れているそうです。

光速！収益不動産投資成功法

今田さんは、超丁寧なメールサポートをされますので、
購入者はリタイヤできても、今田さんのリタイヤは遠のきます（笑）

さて、プレセミナー３日目です。
今日は、現地に行った場合の確認事項について。

ぼくの場合は、この時点で買付が通っている訳ですが、
一般的な「物件を見に行った場合」でお話をします。

まず、一般的な構造・駆体について見ます。
基礎の部分や壁面のクラックに注意します。

この辺は、滅多にＮＧになることはありませんが、
欠陥があると致命的なので、よく見ます。

部屋の中を見るときは、
「自分でチラシを作るとき、何が書けるかな～」
という視点でいるようにします。

物件のＵＳＰですね。
周辺の施設（スーパー、コンビニ、病院など）も、
同じような視点でチェックしていきます。

部屋の中は、どこを手直ししなければいけないのか。
お金がどれくらい掛かりそうかを考えます。

それから、郵便受け、自転車置き場、掲示板、ゴミ置き場。

この辺の「管理面」についてよくチェックします。

　・郵便受けにはチラシが散乱。

　・ゴミ置き場には、来週まで収集されない空き缶多数。

こんなヒドイ物件は、



超狙い目です（＾▽＾）９



しかも空室が４０％もある！！

さらに狙い目です。ヽ(^◇^*)/　



なぜ、管理最悪で高い空室率が「買い」なのか。

答えは当日のセミナーでお話します。（＾▽＾）

DVDの先行割引は、あと８日です。

ようやく、オススメ本と教材のページを編集。
浦田さんの教材を、坂本さんの教材に入れ替えました。

ぼく自身、とてもお世話になった浦田さんの教材ですが、
時代も変わっていますので、仕方ないです。

さて、１０日連続のプレセミナーは２日目です。

今日は、「物件の調査方法」について。

これも、購入系のセミナーでありながら、
当日１秒も話をしません。

ブログをお読みの方ならお分かりかと思いますが、
ぼくは買付が通るまで、物件を見ません。

東京や横浜にいながら、北陸の物件を見に行って、
通らない買付を入れて玉砕するほど、
ヒマでもお金持ちでもありません。（＾＾；）

指値もきついですから、通らない可能性が高く、
毎回見に行くことは、どう考えても非効率です。

「見ないで買付を入れる」ことができるためには、
前提条件があります。

　１．物件の状況を正確に把握すること

　２．的確な金額で買付が入れられること

入れた買付が通って、
現地に行ってから取り消すのはＮＧです。

業者さんに相手にしてもらえなくなります。

それから、現地で見た結果「もっと安く買うべきだった」なんて
後悔しても始まりません。

だからといって、欲をかいて低く入れすぎた結果
ちょっとだけ上の金額で獲られてもいけません。

解決する方法は、ただひとつで、
自分の代わりに、自分が物件を見るような
調査をしてくれる人が必要です。

「ま、まさか・・・誰かバイトを雇うとか？」

そうではありません。（＾▽＾）
ちゃんと、不動産会社さんがぼくだけのために、
極めて詳細な調査をしてくれます。

登記簿やレントロールを送ってくるのなんて、
調査のうちに入らないですよ。

その、１００倍くらい詳細なものです。

どうやってこの仕組みを作ったのか。

答えは３１日の当日か、あと９日間で終了の
ＤＶＤ先行割引予約にて。

・・・とこんな感じで、
あと８日間ＤＶＤ予約を募ります（笑）