来週の土曜日・・なので、１週間後になりますが、
満室経営新聞の企画で、

「まだ物件を購入していない読者さんへの、個別相談」

を実施することになっています。
現時点で、１０数名の方に応募いただいてます。

最初に、ぼくが簡単なお話をするのですが、
「不動産投資をやらずに断念してしまう人のパターン」
というテーマにしようと思ってます。

レジュメ代わりに、今日はその話を。

以前、「不動産投資をやめちゃう人のパターン」という記事を、
ブログに書いてます。　この記事です

まとめると、

１．自己資金不足　２．ネガティブイメージ　３．購入後の失敗　
４．知識＆行動力不足　５．融資が通らない

という５パターンに分かれます。

それぞれの対処法が分かることで、
「購入しないまま断念する」ということがなくなる訳ですね。

まずひとつめの「自己資金不足」について。

これは、ぼくがよく言ってるんですけど、
不動産投資をしようとして、それから節約による貯金を始めて、
みごと物件購入をした人は極めて少ない、ということです。

不動産を買っている人は、元々貯金があったか、
アルバイトやネットビジネス、株式投資などでお金を増やした人が、
ほとんど（おそらく９０％以上）です。

だって、月々３万円貯金を増やすって、結構大変ですけど、
それでも年間３６万円しか貯まらないです。
ボーナスも含めたとして、５０～６０万円くらいでしょうか。

５００万貯めるのに、何年かかるかっていう話です。

ですから、「自己資金不足」の場合は、
ちゃんと収入を増やしてお金を貯めるという方法に切り替えるか、
今の資金でもできる投資法を、選ぶべきです。

「ネガティブイメージ」は、しょうがないですね。

詳細に調査した結果、「他の投資の方が良い」と判断するなら、
それはそれで、良いかと思います。

もちろん、「１億も借りるなんて怖い」というレベルでしかないなら、
勉強不足か、投資に向いてないということだと思います。

３番目は今回は対象外なので省略。

４番目の「知識と行動力不足」と５番目の「融資」については、
次回に書きたいと思います。

※現在、不動産投資ランキングで２位です。

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昨日は、時期的にはちょっと早かったのですが、
品川駅近くから出ている屋形船に乗ってのお花見イベントでした。

以前、ハートブレインでも企画をしたことがありましたが、
船も料理も（値段もですが）、少しグレードが高め。

お花見をすることで、場所取りをしたり、
ゴミ捨てやトイレ、人混みに苦労することを考えると、
かなり良いのではないかと思います。

今年は既に満席とのことですが、
花火大会の日などは、かなり楽めそうです。

屋形船といえば、天ぷら。

揚げたてのネタが、１０種類くらい出ました。

また、昨日は都内渋谷区の築古アパートの、
現地調査に行きました。

都内の一棟もの見学なんて、かなり久しぶりです。(￣▽￣)

もう、住所の文字面だけでも格好いい（笑）

加賀の物件なんて、住所なのに片仮名の「マ」って文字が、
入っていたりしますからね。渋谷区はそんなのありません。

とはいえ、６千万～７千万くらいの売値になるそのアパート。

ぱっとしない外観に、２０㎡そこそこのワンルームが８戸。

ぼくが似たような価格で購入した、
金沢のマンション（６３００万円・１Kが２８戸）と比べて、
外観上のグレードの差が、ありすぎます。。

ちなみに、渋谷区アパートの利回りは表面で１０％あるかどうか。

しかもそれでいて、６千万円くらいの販売価格は、
「土地値を大幅に下回る価格」だったりする訳です。（＾＾；）

もう、物理的に低家賃のアパートが、
できないような地価水準であることが分かります。

土地値以下なら、更地売却という手もある訳ですが、
このアパートはずっと満室が続いているので、
立ち退いてもらったりするのも、ちょっとぼく的には合いません。

自分にはハードルの高い物件かなぁ・・と思いました。

もはや、不動産投資分野の、
ベストセラー作家の地位を不動のものにしている、
藤山勇司さんの新刊が２冊出ます。

ひとつは、初心者から経験者まで対象の実務本。

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「地雷を踏む」っていうキャッチコピーが怖いです。（＾＾；）

もうひとつは、不動産を舞台にした小説。
タイトルが興味引きます。

まだＡｍａｚｏｎでは、注文ができないようです。。

バイバイ！代表取締役は引きこもり

藤山さんは、過去の書籍すべてにおいて、
ライターさんのサポートは、一切使っていないそうです。
全文、書き下ろし。

よく、こんなに色々出てくるなぁと驚かざるを得ません。

昨日は、午後からセミナーの収録がありました。

満室経営新聞プレミアムのVIP会員さん向けに、
６月くらいから、毎月セミナーDVDを送ることになりまして、
そのための収録ということになります。

一般販売もしますが、価格は８千円前後を予定しているので、
MSP会員さんの方がお得です。

タイトルは

「これから１０年使える『いいとこ取り』の地方投資ノウハウ」

ということで、地方投資を始めて７年半が経ちましたので、
これまでより長期的な観点で、
出口戦略まで含めた考え方をお伝えしました。

・都会と地方では、指値の方法が違う。
・●●から収益を強奪する。●●に爆弾を投げる。
・地方物件の理想的な大規模修繕とは？

など、あまり話されていないテーマに触れています。

後半は、あと少しで著作のAmzonキャンペーンがはじまる、
空室対策コンサルタント尾嶋健信さんのセミナー。

初披露の「仲介会社営業マンコントロール法」について、
最新ノウハウを疲労いただきました。

キャンペーン前に、本を紹介してしまおう。。（笑）

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少人数の懇親会も盛り上がり、楽しい１日でした。

今日から４月ということですが、
携わってる仕事は、３月末が区切りになっていないので、
特にふだんの月初めと変わりません。

あと３部屋残っている空室を埋めようとか、
買付が流れちゃったので、新しいのを探そうとか、
そんな普通の４月になりそうです。

サラリーマンの頃は、３月末は特別な月でしたねー。

連日のように送別会だし、決算期なのでノルマが凄いし、
自分がボロボロになっていくのが、はっきり分かりました。
何年かに１度は、自分が転勤ですしね。

でも、ちょっと懐かしい。。（笑）

富山への転勤がなかったら、不動産やってないでしょうし、
厳しいノルマのおかげで、スキルも上がりました。

いつの時代も、決してムダではない訳です。

目の前のことを一生懸命できない人は、
何をやっても、成功しないんじゃないかと思ったりも。

時々、勤務先や上司先輩の悪口なんかを、
ブログに書いている、不動産投資家の方がいますが、
ああいうのは、よくないですね。

以上、ぼくにしては堅い話でした。(*/∇＼*)

刑務所なう。

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水～木で大阪に行ってきました。

滞在時間は、そんなに長くなかったのですが、
いつもの焼き肉屋さんで夕ご飯。

焼き肉「空」　道頓堀店

このあと、おでんとお寿司ちょこっとと、
ラーメンまで食べてしまいました。

翌日、重いお腹を引きずって雑務をこなし、
夕刻帰京して、ソプラノ大家さんの出版記念パーティー。

出版元ごま書房の社長夫妻、沢孝史さんやふりーパパさん、
赤井誠さんなど、大勢の方が参加されてました。

かなり本格的なコンサートといった感じです。

有名なイタリア歌曲など、聞き覚えのある曲が多く、
思っていたよりも、楽しむことができました。

当たり前ですが、菅原さんは歌が上手いですね。。（笑）

不動産投資をはじめる目的は、ひとそれぞれですが、
物件や家賃収入を増やすこと自体を、目的にするのではなく、
「別のやりたいこと」を実現するための手段として、
取り組んでいくことを、お薦めします。

起業でも、趣味でも、チャリティ活動でも、何でも良いです。

時間を掛けずに安定収入をもたらす不動産投資は、
そういう手段として、とても優れています。

ただ、アパート数百戸レベルの購入や運営そのものは、
一生を捧げる対象としては、
単調でつまらすぎるのではないか・・と思うのです。

ホリエモンの、刑務所生活をリアルに書いた書籍。
かなり面白いです。

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ポジティブさが凄いと思います。



さて、少し前に書きました、

「買付は入れて通ったのに、売り意欲が減退した人」

について、業者さんから連絡が来ました。

それについての記事

結果は、予想通り「売り止め」ということで、
こういった取引は、いったんケチがつくと、まず上手くいかないですね。

ぼくは、物件を見に行った程度の損失しかありませんが、
仲介会社さんは、半年以上も販売活動をしており、

「何となく売る気がなくなった」というようなキャンセルは、
まさに、怒り心頭ではないかと思ったりもします。

仲介手数料は、ほとんどが決済時に支払う訳ですが、
労力や時間が掛かるのは、それ以前であることが圧倒的なので、
骨折り損になってしまうことが、よくありそうです。

仲介手数料が、どんな大きな物件でも３％なのは、
ちょっと高いなと思ったりしますが、
不動産が動くまで、収益が発生しないのはちょっとかわいそうです。

売主都合で売却をキャンセルする場合は、
それなりのキャンセル料を、支払うべきだと思います。

そもそも、「こんなの買うヤツいないだろー！」という値段で売りに出し、
買い手がつかなくて、あっさり売り止めにされていたら、
業者さんは、たまったもんじゃありませんね。

あと、このマンションの購入について、
未取引の銀行さんにも、審査をお願いしていましたので、
そちらにも、これから連絡しないといけません。

とても気が重い仕事なんですが、
今日の夕方からは、大阪に行って美味しいものを食べますので、
それを励みに、頑張ろうと思います。