食い逃げと滞納についての記事は、
近いうちに、もうひとつアップしようと思ってます。

今日は、裁判について少し。

来月の初旬に、和解協議が予定されてまして、
相手方の弁護士さんからの連絡を、待っているところです。

忙しいみたいで、全然来ないですけどね。

弁護士さんに取っては、大した報酬も取れない案件で、
気分的にも後回りになってるでしょうから、
こちらからは督促をせず、ゆっくり待ちたいと思います。

・・・と、

弁護士さんまでも思いやる、やさしい大家さんです。（笑）



ところで、裁判の場面では、色々と専門用語が登場しますが、
「裁判以外では使わない」という特殊な言葉以外に、

「普通の使い方と違う」という言葉も多いです。

例えば、前にも説明した「争う」という言葉ですが、

ケンカをするとか、取り合うという意味はなく、
ただ「言ってることに異議がある」くらいのニュアンスです。

だから、対義語は「認める」なんですね。

あと、知らなかったのが「ないし」って言葉の意味。

証拠書類を提出するときに、
「証拠の２ないし５」みたいな使い方をします。

ぼくの感覚としては、上記の「ないし」というのは、
「証拠の２または５」「証拠の２。あるいは５のどちらか。」
みたいな意味だと思っていましたが、

なんと「２から５まで」という意味なんです。

「ないし」を漢字で書くと「乃至」ですので、
漢字を見ると理解できるのですが、昨年まで全く知りませんでした。

確かに、辞書にも載ってますね。　→　「ないし」の意味

また、裁判は必ず、「●●事件」という形で、
訴訟のネーミングがされます。

一般的に「事件」というのは、刑事事件のことですよね。

殺人事件、横領事件、誘拐事件、詐欺事件・・。

でも、裁判では民事でも確実に「事件」呼ばわりなので、
ぼくの裁判も、「明け渡し請求事件」という変な名前になってます。

そのほか、「貸金返還請求事件」「売買契約無効確認請求事件」
「防音壁設置請求事件」とか、ちょっと笑えます。（=´∇｀=）

　※大家ネットワーク公開シンポジウムまで、あと３日です。
　　業界スペシャリストが、すごい話をしてくれますよ。＾＾

　　全国大家ネットワーク　公開シンポジウム

アパートローン必勝マニュアルでおなじみの、
融資の達人、小川武男さんの本が出版されました。

大家さんのためのアパ・マン経営の満額融資完全マニュアル

ストーリー性を排除して、ノウハウを凝縮した、
教材に近い作りになっています。

本当に基礎的なところから解説していますので、
融資について何の知識もなくても、１冊でかなり詳しくなります。

今日からAmazonキャンペーンやってるので、
ぜひ特典をゲットしてください。

小川さんのAmazonキャンペーンはこちら

さて。

ブログ上で長らく放置されてしまっている、
「読書日記」のコーナーを、リニューアルします。

これまでは、月別に読んだ本のタイトルを掲載して、
一言の感想を書く・・という形式でしたが、
独立した記事として、読む度にアップしていこうと思います。

全然更新していないのにも関わらず、
自己紹介や保険より、読書ページはよく読まれており、
長いこと、申し訳なく思っていました。（．＿．）

本を読むペースは、今でもダウンしていませんので、

毎月５～１０冊分くらいは更新できると思います。

メールマガジンのほうで、
不動産投資の自叙伝的な連載を始めました。

「どこでもアパート経営」にも、自分の不動産投資について、
体験談的なものを載せていますが（第２章）、
こちらは、いつどんな物件を買ってどう運営したかなど、
事実関係を中心に記録しております。

メルマガの方は、もう少し細かい行動と心情的なことを、
書いていく予定です。よろしければ、ご購読お願いします。

不動産投資の自叙伝　第１話

不動産投資の自叙伝　第２話

さて、週末の活動なんですが、
まず土曜日は、ファイナンシャルアカデミーさんの主催で、
リスク対策セミナーに出てきました。

このジャンルでセミナーをするのは４回目。

毎回少しずつアレンジしてますが、
リスク論や法律関係の話をしている時の堅い雰囲気と、
後半で、保険会社の裏話をしている時の、
盛り上がった雰囲気のギャップが、激しいのが特徴です。（笑）

後半部分だけ話せば盛り上がるのですが、
それだとセミナーにならないので、頑張ってこらえてます。（＾＾；）

日曜日は、ジェームス・スキナーさんのセミナー。

タイトルが「愛の億万長者」という、
知らない人だと、ちょっと引いちゃうかもしれませんが、
コミュニケーションをテーマにしています。

初対面で会話もしてない人を

・この男性は、戦場で自分の背後に立たせられるか？
　（要するに「信頼できるか？」って意味）

・この女性を、自分の彼と二人きりにして信頼できるか？

という基準で判断するような演習もしました。

男女のマインドは、かなり違いますね。。。

ということで、最後に今週の予定なんですが、
結構いろいろあります。

　・満室経営新聞の配信
　・全国大家ネットワーク　公開シンポジウム
　・名古屋で区分マンションの契約
　・レーシックの手術
　・エミゾウさんの誕生日

もうすぐ５月も終わり。頑張りましょう☆

滞納と食い逃げは、前回の記事のとおり、
「詐欺であるかどうか」という点についてまったく異なります。

前回の記事（家賃滞納と食い逃げの違い）

家賃滞納は、通常の「代金（売掛金）の未回収」に近く、
単なる商取引上のトラブルで、それ自体は罪になりませんが、
通常の商品やサービスを販売することと違い、
非常に、提供側に不利な要素があります。

それは、「サービスの提供を続けなければならない」ことです。

ほとんどの商品やサービスは、
代金を回収できなくなった時点で、提供が中止されます。

雑誌の定期購読は送られてこなくなりますし、
保険は失効して、効力がなくなります。

公共性の高い、電気やガスだって止まります。

しかし、大家さんの場合は、

・入居者の居住権、生活権が強く守られている。

・強制的なサービス終了が、器物損壊などの罪につながる。

ために、チマチマとした法的手続きを踏まないと、
建物を明け渡してもらうことができません。

日本中のあらゆる事例を想定してみましたが、
「支払がないのに、サービスを提供しなければならない」
というケースは、見つけられませんでした。

アパート経営と同じ「空間や場所を貸す」という事業には、
ホテル、まんが喫茶、カラオケボックス、貸し会議室などがありますが、

これらの業態は、

「サービスの提供と、代金の支払いが時間的に近い」

のが前提になっているので、
「お金が支払えない」＝「詐欺」に該当することが多く、
強制的に、追い出すことができるのです。

この、大家さんにとって極めて不利な環境の中、
「サービス提供を中止する（追い出すんじゃないです）」ため、

建物の賃貸借契約ではなく、「部屋のカギの使用権を貸す」ことで、
滞納時に、「部屋のカギを変更する」という行為が、
違法とならないよう、苦肉の策を講じた業者さんもいます。

しかし、借地借家法という法律に規定のある
「短期的な一時使用でない部屋貸しは、借地借家法が適用される」
という条文に沿わないということで、アウトになってます。

どこまで行っても、大家さんが不利なんですね。

こういう状況って、果たしてどうなんでしょうか？

開催まで８日！全国大家ネットワーク　公開シンポジウム

裁判の話になるとブログが盛り上がるのは、
２００４年に、初めて滞納ネタを書いて以来ずっと変わりません。

ブログのコメントや、頂くメールを読んでも、
滞納者を擁護する意見は皆無。

多くの大家さんが、滞納問題に悩み、怒ってるんだと思います。

ところで、ぼくも含めて、滞納のことを食い逃げと比較して、
大家さんは不利すぎる・・・という人がいます。

「無銭飲食は捕まるのに、なんで滞納は違うんだ！」
「長期の滞納は、食い逃げの客を再来店させるようなものだ！」

みたいな感じですね。

しかし、厳密にいうと、食い逃げと滞納は全然違います。

今日は少しアカデミックに、
法律論も含めて説明しようと思います。

まず、なぜ「食い逃げ」をすると捕まってしまうかというと、
刑法上の「詐欺」に該当するからです。

ぜは、「詐欺」の定義はというと、刑法第２４６条で、

　人を欺いて財物を交付させた者は、10年以下の懲役に処する。

と、規定されています。

要するに、「人を欺いて」＝「騙して」いることが要件であって、

　・最初から払う気がないのに注文しました。

　・引き続き払う気がないのに、全部食べちゃいました。

というのが、詐欺に該当する「無銭飲食」になります。

「払うつもりだったのに、財布を忘れてしまいました」
という場合は、詐欺じゃないから逮捕されません。

一方、滞納はというと、普段の商取引と同じで、

「代金（＝家賃）を支払うつもりでサービスの提供を受けたのに、
　経済的な理由で、支払えなくなってしまいました」

というのが実態です。

資金繰りが悪化して会社が倒産しても、
社長が、警察に捕まってしまうことがないのと同じで、
入居者が逮捕されることは、ありません。

では、入居者がギャンブルや高利貸しに手を出し、
まともに働きもせず、生活保護までも酒やタバコで散在する、
本当にどうしようもないクズだったら、どうでしょう？

こういう入居者であっても、
モラル上の問題はありますが、罪には問われません。

豪華絢爛な社長室に鎮座し、
ろくに働かないで、会社の金でゴルフ＆旅行三昧した挙げ句、
あっさり会社を倒産させた、超ダメ社長であっても、
逮捕はされないのと同じです。

ですが、通常の商品やサービスの取引とは異なり、
賃貸業を営む大家さんが、滞納者に対して
圧倒的に不利な点があります。

次回につづきます。

福岡での写真です。

楽しくて、撮り忘れることが多かったです。（＾＾；）

この写真を撮ってるようすを撮影したものです。

主催者さんが手がけた新築アパート。

変わった間取りで、広く見せる物件が多いです。
詳しくはこちらのサイトから。

昨日は、開催まであと１０日に迫った、
「全国大家ネットワーク　公開シンポジウム」の打ち合わせ。

皆さん、忙しい方ばかりなのですが、
企画メンバー全員が出席。みなさん真剣です。

あと１０日。公開シンポジウム

こちらは、打ち合わせ風景。

「当日の進行をどうしようか？」という話をしてるのに、

「日本の不動産政策は、こうあるべきだ！」
「家主をとりまく環境が悪すぎる！」

という、熱い議論が、続いてしまいます。

でもそういう話は本来、
シンポジウム当日に話すべきことなので（笑）、
打ち合わせ時間が、かなり延長しちゃいました。

終わったあとは、運営メンバーで初飲み会だったんですが、
ここでも、かなり熱いし楽しいです。

たぶん、当日はもっと盛り上がると思うんですが、
（懇親会のお店は貸し切りです）
残念ながら、懇親会付きの残席はわずかです。

たぶん、１０名ないくらいです。